Een aflossingsvrije hypotheek kan om deze redenen een goed idee zijn

Je zou denken dat aflossingsvrije hypotheken, waarvoor sinds 2013 geen hypotheekrenteaftrek meer geldt als je die nieuw afsluit, hebben ingeboet aan populariteit. Maar niets blijkt minder waar. De aflossingsvrije lening voor het kopen van een huis blijft gewild.

Intermediair Van Bruggen Adviesgroep meldt in zijn nieuwsbrief van deze week dat in 2021 het aandeel van aflossingsvrije hypotheken in de hypotheekaanvragen 40 procent bedroeg. Bij de groep van 50-plussers, die de hypotheek oversluiten of een andere woning kopen, werd in tot 60 procent van alle gevallen gekozen voor een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek.

Het is dus de hoogste tijd om de aflossingsvrije hypotheek onder de loep te nemen. In dit artikel kijken we naar hoe deze hypotheekvorm in elkaar steekt en wanneer het wel of juist niet het slim is om die af te sluiten.

Om bij het begin te beginnen: bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rentelasten en los je gedurende de looptijd niet af op de lening. Je hypotheekschuld blijft dus gedurende de looptijd van je lening onveranderd en wordt pas aan het einde van de rit in zijn geheel afgelost.

Je moet aan het eind van de looptijd dus weten hoe je een aflossingsvrije hypotheek gaat terugbetalen. Dat kan op verschillende manieren: met spaargeld, door je huis te verkopen en met het verkregen geld de hypotheeklening af te betalen, of door een nieuwe lening af te sluiten om je oude hypotheek af te lossen. Bij dat laatste ben je wel afhankelijk van de bereidheid van een geldverstrekker om je hypotheek 'door te rollen.'

De aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal voordelen en nadelen, die Van Bruggen in zijn nieuwsbrief op een rij zet:

Voordelen van de aflossingsvrije hypotheek

• Lage maandlasten. Elke maand betaalt je alleen de rentelasten. Dat is een veel kleiner bedrag dan als je ook maandelijks een deel van de hypotheek moet aflossen. Het voordeel van lage maandlasten is extra actueel, met de huidige lage hypotheekrentes.
• Hypotheekrenteaftrek soms wel mogelijk. Als je aflossingsvrije hypotheek van voor 2013 dateert, val je mogelijk onder het overgangsregime en is de hypotheekrente in dat geval aftrekbaar. Verder geldt dat bij de huidige lage hypotheekrentes de maandlast ook zonder hypotheekrenteaftrek niet bijzonder hoog hoeft te zijn.
• Voordeel in box 3. Als je een hypotheek voor een tweede huis hebt afgesloten, valt die in box 3 als schuld. Hier geldt de regel dat je je vermogen mag salderen met je schuld. Als je meer vermogen hebt dan de vrijstelling van 50.650 euro, scheelt dat je vermogensbelasting. Dit geldt natuurlijk voor alle hypotheeksoorten maar het voordeel is het grootst bij een aflossingsvrije hypotheek omdat de schuld niet afgelost wordt en en je dus de volledige schuld kunt wegstrepen tegen de woz-waarde van de woning.

Nadelen van een aflossingsvrije hypotheek

• Schuld blijft staan. Tussentijds wordt er niet afgelost, waardoor de hypotheekschuld gedurende de looptijd van de lening gelijk blijft. Aan het eind van de looptijd moet de schuld in één keer worden afbetaald.
• Hypotheekrenteaftrek is vaak niet meer mogelijk. Het fiscale voordeel van een hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken, die niet onder de overgangsregeling vallen, is afgeschaft. Dat gaat vooral aantikken op het moment dat hypotheekrentes op hogere niveaus liggen.
• Betaalbaarheid. De betaalbaarheid van de maandlasten kan een probleem worden, als bijvoorbeeld je inkomen in de toekomst een stuk lager wordt of de hypotheekrente stijgt en zorgt voor hogere maandlasten.
• Woning komt sneller onder water te staan. Met een aflossingsvrije hypotheek kun je eerder in een situatie komen dat de waarde van je woning lager is dan de uitstaande schuld. Dat kan gebeuren als je overwaarde snel verdampt als de huizenprijzen plotseling flink gaan dalen, terwijl de woningschuld even hoog blijft.
• Geen grotere lening. Het is een vaak voorkomend misverstand dat je met een aflossingsvrije hypotheek een groter bedrag kunt lenen. Dat is niet het geval.

Of het verstandig is om voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen, hangt sterk af van je persoonlijke situatie en de voor- en nadelen die in jouw geval van toepassing zijn. Het kan geen kwaad om die met een financieel expert door te nemen.

Om beter te begrijpen wat een aflossingsvrije hypotheek je kan bieden laten we je aan de hand van twee voorbeelden van Van Bruggen zien hoe deze lening concreet in de praktijk werkt:

Voorbeeld 1: Een ouder stel verhuist naar een appartement

In ons eerste voorbeeld kijken we naar een ouder stel, dat hun huidige woning verkoopt om in een appartement voor dezelfde waarde te kopen. De oude woning is 400.000 euro waard en het stel heeft het ooit met een annuïteitenhypotheek gekocht, waar nog 150.000 euro schuld van over is. Het appartement, waar het stel naartoe verhuist, kost ook 400.000 euro, waarvoor dus een nieuwe hypotheek ter waarde van 150.000 euro nodig is.

Als het stel weer kiest voor een annuïteitenhypotheek, die ze volgens de huidige tarieven voor een rente van 2,1 procent voor 30 jaar vast kunnen krijgen, bedragen de bruto maandlasten 710 euro.

Maar als zij kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, die ze voor een rente van 2,3 procent voor 30 jaar vast kunnen afsluiten, bedragen de maandlasten minder dan de helft daarvan: bijna 290 euro. Een flinke besparing dus van 420 euro per maand!

Als we de netto maandlasten vergelijken, dan komen die voor de annuïteitenhypotheek neer op 610 euro, tegen nog altijd 290 euro voor de aflossingsvrije hypotheek. Het verschil is dan 320 euro. Dat komt omdat voor de annuïteitenhypotheek de hypotheekrenteaftrek wel geldt en voor de aflossingsvrije hypotheek niet.

Als dit stel voor de aflossingsvrije hypotheek kiest en de rente voor de hele looptijd van de hypotheek vastzet, zorgen ze er ervoor dat de maandlasten prima betaalbaar tijdens hun pensioen.

De keuze om tussentijds niet meer af te lossen op de woning hoeft geen probleem te zijn. Met een overwaarde van 250.000 euro is het niet nodig om dit vermogen extra te laten groeien door maandelijks op de hypotheek af te lossen.

Voorbeeld 2: Een jong stel met kinderen verhuist naar een nieuwe woning

Een jong stel van 35 waarvan één van de partners als zelfstandige werkt, met twee kleine kinderen, verkoopt een woning van 350.000 euro. Zij hebben een annuïteitenhypotheek van 250.000 euro. De overwaarde is dus 100.000 euro.

Zij kopen een nieuwe woning van 475.000 euro. Zij kiezen om de huidige annuïteitenhypotheek aan te houden een extra hypotheek, ook annuïteit, te nemen van 175.000 euro om het nieuwe huis te kunnen betalen. Vanwege de lage rente zijn de maandlasten te overzien voor het jonge stel.

Het stel kon ook kiezen om een deel van de hypotheek aflossingsvrij te nemen. Dit zou lagere maandlasten opleveren. Maar omdat dit stel in de toekomst waarschijnlijk nog een keer wil verhuizen naar een duurdere woning, is opbouwen van extra vermogen door middel van aflossing wel belangrijk.

Daarnaast werkt een van de partners als een zelfstandige waardoor hij zelf voor zijn pensioen moet zorgen. De maandelijkse aflossing is in die zin een soort pensioenpotje dat hij opbouwt. Als dit stel de AOW-leeftijd bereikt, is de hypotheek volledig afgelost en zijn er geen hypotheeklasten meer.

De conclusie die uit deze twee voorbeelden getrokken kan worden, is dat het heel erg afhangt van de individuele omstandigheden en wensen of een aflossingsvrije hypotheek bij iemand past. Dus weeg de voor- en nadelen goed af!

Lees meer over hypotheken:

• Zo hard kan de hypotheekrente stijgen: geldverstrekkers accepteren 0,5% tot bijna 1% lagere marge, maar hoelang nog?
• Hoogste aantal hypotheekaanvragen ooit in 2021: oversluiten voor lagere hypotheekrente populair
• 3 scenario’s voor de hypotheekrente in 2022 – plus 7 trends die van belang zijn voor je hypotheek