Hypotheek aflossingsvrij of annuïtair: dit is verschil in maandlasten

Bij aanvragen voor nieuwe hypotheken is de annuïtaire hypotheek veruit het populairst. Op de tweede plaats staat nog altijd de aflossingsvrije hypotheek, hoewel je geen hypotheekrenteaftrek krijgt als je die nieuw afsluit.

Wel is de populariteit van de aflossingsvrije hypotheek de afgelopen twee jaar iets gedaald. In 2022 was 40 procent van de aangevraagde nieuwe hypotheken een aflossingsvrije hypotheek. In 2024 is dat aandeel gezakt naar 24 procent, zo blijkt uit onderstaande tabel op basis van gegevens van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

In 2023 en 2024 werd veel vaker voor een ‘aflossende’ hypotheek gekozen, zoals een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Respectievelijk was 75 en 76 procent van de aanvragen voor een aflossende hypotheek.

Wel blijft de aflossingsvrije hypotheek de op een na populairste hypotheek, na de annuïteitenhypotheek. Het gros van de huiseigenaren sluit een annuïteitenhypotheek af.

Aflossingsvrije hypotheek: relatief lage maandlasten

Het grootste verschil tussen de twee vormen is dat je een aflossingsvrije hypotheek gedurende de looptijd niet aflost, zoals de naam al aangeeft. De maandlasten bestaan alleen uit rente. Aflossen doe je bij verkoop van de woning aan het einde van de looptijd met verkoop, spaargeld of een nieuwe financiering.

Een annuïteitenhypotheek los je wel af. Dat gebeurt geleidelijk binnen 30 jaar. De maandlasten bestaan uit een deel rente en een deel aflossing. Aan het einde van de looptijd is er geen restschuld.

Naast de annuïteitenhypotheek zijn er nog een aantal vormen waarbij je aflost. Dat zijn de lineaire hypotheek en oude hypotheekvormen als de (bank)-spaarhypotheek, beleggingshypotheek en de levenhypotheek.

De oude vormen kan je niet meer nieuw afsluiten, maar er zijn wel huiseigenaren die deze hypotheken nog hebben lopen. De lineaire hypotheek kan nog wel worden afgesloten.

Geen hypotheekrenteaftrek bij aflossingsvrije hypotheek

Sluit je een lineaire of een annuïteitenhypotheek af, dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek. Bij aflossingsvrije hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, geldt het recht op hypotheekrenteaftrek ook.

Maar sluit je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af, dan heb je geen recht op dit fiscale voordeel. Omdat deze hypotheek als relatief risicovol wordt gezien. Ook mag je de woning niet volledig aflossingsvrij financieren. Doorgaans houden geldverstrekkers maximaal 50 procent aan.

Meestal worden nieuwe aflossingsvrije hypotheken dus naast een annuïteitenhypotheek afgesloten. Een lineaire hypotheek kan ook, maar nog geen 3 procent van de huizenkopers kiest voor deze hypotheek.

Terwijl je bij zowel de lineaire als de annuïteitenhypotheek dus wel recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Dat de annuïteitenhypotheek met stip de populairste hypotheek is, heeft te maken met de maandlasten die relatief laag beginnen.

Business Insider schreef onlangs uitgebreid over de verschillen tussen de lineaire en de annuïteitenhypotheek. Wil je weten hoe de maandlasten zich ontwikkelen en welke hypotheek goedkoper is? Lees dan dit artikel.

Kijk je naar de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek, dan zijn deze relatief laag. Immers, gedurende de looptijd betaal je alleen rente. Nadeel is wel dat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

Dit was echter minder van belang toen de hypotheekrente erg laag stond. Immers, met de lage rente neemt ook het voordeel van de hypotheekrenteaftrek af. Met de stijging van de rente tussen 2022 en 2024 is de aflossingsvrije hypotheek weer minder aantrekkelijk geworden.

Van Bruggen Adviesgroep laat met twee voorbeelden zien wat het effect van de hypotheekrenteaftrek is. Hierbij wordt een financiering met aflossingsvrije hypotheek tegenover een volledige annuïteitenhypotheek gezet, met het renteniveau in 2022 en 2024.

We spreken steeds van hypotheekdeel omdat je een woning niet volledig aflossingsvrij kunt financieren en deze meestal wordt afgesloten in combinatie met een annuïteitenhypotheek.

Maandlasten aflossingsvrije versus annuïtaire hypotheek in 2022

Stel dat je in 2022 een hypotheekdeel aflossingsvrij afsloot van 200.000 euro, tegen een rente van 1,4 procent voor 20 jaar vast (toen de hypotheekrente zeer laag was, kozen de meeste huiseigenaren voor 20 jaar vast).

Voor dit aflossingsvrije hypotheekdeel betaalde je 233 euro aan bruto maandlasten. De netto maandlasten bedroegen ook 233 euro. Voor dit hypotheekdeel geldt immers geen hypotheekrenteaftrek.

Had je destijds niet voor een aflossingsvrij deel gekozen maar voor een annuïteitenhypotheek, dan was de bruto maandlast over dit hypotheekdeel 681 euro geweest. De rente was wel aftrekbaar waardoor de netto maandlast in het eerste jaar op 595 euro uitkwam.

Gedurende de looptijd zullen de maandlasten oplopen, omdat je bij een annuïteitenhypotheek steeds meer gaat aflossen en het rentedeel in de maandlasten slinkt.

In dit voorbeeld kwamen de maandlasten dus 362 euro lager uit door de aflossingsvrije hypotheek. Huiseigenaren bleven aan het einde van de looptijd dan wel met een restschuld zitten van twee ton, maar volgens Van Bruggen Adviesgroep namen sommige huizenkopers een restschuld voor lief.

Maandlasten aflossingsvrije versus annuïtaire hypotheek in 2024

Dan de situatie in 2024. De hypotheekrente is inmiddels fors gestegen naar 3,9 procent voor een aflossingsvrije hypotheek van 10 jaar vast. Sluit je 200.000 euro aflossingsvrij af, dan komen de maandlasten uit op 650 euro bruto en netto.

Kies je voor een annuïteitenhypotheek van 10 jaar vast tegen 3,9 procent rente, dan betaal je bruto - dus zonder hypotheekrenteaftrek- 934 euro per maand. Maar met hypotheekrenteaftrek komen de maandlasten uit op 704 euro netto in het eerste jaar.

In dit voorbeeld bedraagt het verschil tussen aflossingsvrij en annuïtair nog maar 54 euro per maand in het eerste jaar. Nu het verschil te verwaarlozen is, kiezen huizenkopers eerder voor een annuïteitenhypotheek, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Voordeel is ook dat er aan het einde van de looptijd geen restschuld overblijft.

Bij een lage rente is een aflossingsvrije hypotheek dus een stuk aantrekkelijker. Het effect is het grootst bij starters omdat zij geen oude hypotheekdelen meenemen en geen overwaarde.

In 2021 was 18 procent van de door starters aangevraagde hypotheken aflossingsvrij, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Deze werden zoals gezegd naast een annuïteitenhypotheek en in mindere mate naast een lineaire hypotheek afgesloten, omdat je een woning niet volledig aflossingsvrije mag financieren.

In 2024 kiest slechts 4 procent van de starters voor een aflossingsvrij hypotheekdeel. In bijna 96 procent van de gevallen sluit een starter een hypotheek af die maar uit één leningdeel bestaat, meestal een annuïteitenhypotheek.

LEES OOK: De lineaire hypotheek wordt vaak vergeten door huiseigenaren, maar is per saldo goedkoper dan de populaire annuïteitenhypotheek