Aflossingsvrije hypotheek: risico op gedwongen verkoop eigen woning

Ongeveer 78.000 huishoudens in Nederland lopen het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt. Voor hen dreigt dan een gedwongen verhuizing, waarschuwt de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Op een totaal van bijna 3 miljoen aflossingsvrije hypotheken is dit aantal volgens de toezichthouder “te overzien”. Maar de huishoudens in kwestie moeten waarschijnlijk hun huis verkopen. En een deel blijft mogelijk achter met een restschuld, wijst onderzoek van de AFM uit.

De studie betreft een verdieping van eerder onderzoek naar de financiële kwetsbaarheid van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij. Veel van deze hypotheken lopen rond 2035 af. Huizenbezitters moeten dan hun lening aflossen of opnieuw afsluiten.

Dit moment kan samenvallen met een lager inkomen of pensioen en hogere hypotheeklasten omdat mensen dan geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek, geeft de financiële waakhond aan. Een deel van hen zal daarom niet zomaar in aanmerking komen voor een nieuwe hypotheek.

Lees ook: Bang dat je na 30 jaar geen nieuwe hypotheek krijgt van de bank? Hier moet je op letten met een aflossingsvrije hypotheek

Aflossingsvrije hypotheken veroorzaken over 10 tot 15 jaar meeste problemen

Sinds enige tijd geven hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs klanten die een risico lopen al inzicht in hoe zij dit soort problemen kunnen voorkomen. Het overgrote deel van hen heeft nog tien jaar of langer voordat de hypotheek afloopt. Zij kunnen bijvoorbeeld sneller hun schulden aflossen of sparen.

Maar dit is niet altijd realistisch, waarschuwt de AFM. Dit komt omdat het vaak gaat om huishoudens met lage inkomens. Banken zouden voor deze huishoudens daarom moeten kijken naar maatwerkoplossingen.

De AFM stelt dat ongeveer 157.000 huishoudens onvoldoende financiële middelen hebben als zij straks hun aflossingsvrije hypotheek opnieuw willen financieren met een aflosbare variant. Ongeveer de helft hiervan lukt dat zelfs niet als zij hun schuld voor een deel aflossingsvrij ‘doorrollen’. Deze groep van 78.000 huizenbezitters loopt daarom een "ernstig herfinancieringsrisico".

Hoeveel huishoudens uiteindelijk zullen achterblijven met een restschuld na de gedwongen verkoop van hun woning is nu nog lastig te voorspellen. Dat is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen, zegt de AFM. Deze lopen de laatste tijd flink op. Bezien op basis van de huidige langetermijnramingen gaat het waarschijnlijk om zo'n 18.000 huishoudens.

Recessie en rentestijging vormen beperkt risico voor aflossingsvrije hypotheken

In het onderzoek is ook gekeken of het aantal probleemgevallen toeneemt als gevolg van een recessie, hypotheekrentestijging en een scherpe daling van de huizenprijzen. Bij een recessie of rentestijging neemt de groep van 78.000 waarschijnlijk in omvang toe richting de 110.000 en kan de groep met een restschuldrisico ruim verdubbelen naar ongeveer 44.000.

Bij een zeer diepe en langdurige economische crisis loopt die laatste groep zelfs op tot circa 147.000.

Op het totaal van bijna 3 miljoen aflossingsvrije hypotheken blijft dit beperkt. Niet iedereen met een dergelijke hypotheek heeft dus per definitie een probleem.

Er zijn grofweg vijf rode vlaggen waar huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek op moeten letten, om een idee te krijgen of ze serieuze risico's lopen.

• Je hebt weinig spaargeld en je spaart te weinig om de aflossingsvrije hypotheek te kunnen aflossen. Ook heb je geen zicht op een erfenis of andere financiële meevaller om de hypotheek af te lossen.
• De looptijd van de aflossingsvrije hypotheek loopt af op het moment dat je met pensioen gaat of vlak daarna.
• Je verwachte pensioeninkomen is fors lager dan je inkomen uit werk.
• Bij een stijging van de hypotheekrente worden de maandlasten van de hypotheek relatief hoog vergeleken met je toekomstige pensioeninkomen.
• De aflossingsvrije hypotheek is relatief hoog vergeleken met de waarde van je woning.

Pleidooi voor langere looptijd aflossingsvrije hypotheken

Volgens de Organisatie van Financiële Dienstverleners (OvFD), waar veel financiële intermediairs bij zijn aangesloten, schetst de AFM overigens een te somber beeld van aflossingsvrije hypotheken.

Dat huizenbezitters aan het einde van de looptijd van de hypotheek mogelijk niet in aanmerking komen voor herfinanciering betekent volgens OvFD niet automatisch dat er een probleem is.

"Je kunt tussentijds nog verhuizen, de looptijd van de hypotheek alvast verlengen of, bijvoorbeeld als het gaat om ondernemers, alsnog versneld aflossen. Deze groep heeft volgens de cijfers van de AFM nog zo'n vijftien jaar", aldus de organisatie.

Verder wijst de OvFD erop dat er weinig partijen zijn die zicht hebben op de totale vermogenspositie van de betreffende consumenten of huishoudens en dat er mogelijk door de groep die het aangaat buiten het blikveld vermogen opzij is gezet.

Om huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek meer lucht te geven, is volgens de OvFD een mogelijke oplossing om de looptijd van alle aflossingsvrije hypotheken te verlengen van 30 naar 75 jaar. Ook word het niet hanteren van een einddatum als oplossing genoemd.

LEES OOK: 5 misverstanden over de aflossingsvrije hypotheek – die niet altijd een financiële tijdbom is