In deze vier gevallen is een aflossingsvrije hypotheek een probleem

Een aflossingsvrije hypotheek wordt vaak geassocieerd met problemen, omdat het een relatief risicovolle constructie is. Je lost tijdens de looptijd van de hypotheek in principe niet af. Dit betekent dat je aan het eind van de looptijd de volledige hypotheekschuld moet aflossen.

Dat laatste kan je doen met bijvoorbeeld spaargeld. Maar als je onvoldoende spaargeld hebt, moet je bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek afsluiten om de oude mee af te lossen, of je moet de woning verkopen om de hypotheek af te betalen.

Toch verschilt het per situatie sterk of een aflossingsvrije hypotheek een risico is. Dit is recent weer een actueel thema geworden, omdat de aflossingsvrije hypotheek aan populariteit heeft gewonnen bij jongere huizenkopers.

Hoewel je met een nieuwe aflossingsvrije hypotheek geen recht op de hypotheekrenteaftrek, zijn de maandlasten doorgaans fors lager dan bij een annuïtaire hypotheek. Bij die laatste hypotheekvorm betaal je elke maand zowel de hypotheekrente als een stukje aflossing.

Maar wanneer is een aflossingsvrije hypotheek nou een probleem? Het korte antwoord is als je inkomen te laag is in verhouding tot de maandlasten van de hypotheek. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep noemt in de nieuwsbrief van deze week vier rode vlaggen waar je voor moet uitkijken:

Je pensioeninkomen is een stuk lager

Een aflossingsvrije hypotheek kan een probleem worden als je inkomen flink daalt op het moment dat je met pensioen gaat. Dit is iets om in de gaten te houden.

Van Bruggen geeft als voorbeeld een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro met een rente van 3 procent. Dat telt op tot een maandlast van 625 euro. Als de hypotheek afgesloten is vóór 2013, dan is de hypotheekrente aftrekbaar. De netto maandlast bedraagt in dat geval 393 euro (de eigenwoningforfait is hier niet meegenomen).

Stel je hebt een bruto jaarinkomen van 40.000 euro, dan is de maandlast prima te betalen zolang je werkt. Maar als je met pensioen gaat en naast je AOW slechts een klein pensioen krijgt en je totale bruto inkomen 20.000 euro per jaar bedraagt, dan is de bruto maandlast van 625 euro en stuk moeilijker te betalen.

De hypotheekrenteaftrek daalt of eindigt

Je moet er rekening mee houden dat met een pensioeninkomen van rond de 35.000 euro per jaar de hypotheekrenteaftrek niet ruim 37 procent meer is, maar slechts iets meer dan 19 procent.

Om te begrijpen hoeveel dat scheelt, kun je het voorbeeld van hierboven weer nemen: bij een renteaftrek van 19 procent is de netto maandlast niet meer 393 euro is maar 505 euro. En in dit voorbeeld gaat Van Bruggen er nog vanuit dat de hypotheekrente überhaupt nog aftrekbaar is.

De hypotheekrenteaftrek is maximaal 30 jaar en eindigt voor veel mensen rond de tijd dat ze met pensioen gaan. Bovendien: als je hypotheek na 2013 is afgesloten, dan is de hypotheekrente sowieso niet fiscaal aftrekbaar.

Hypotheekrente stijgt

De afgelopen jaren waren hypotheekrentes extreem laag, maar dat hoeft niet zo te blijven. In het voorbeeld van de aflossingsvrij hypotheek van 250.000 euro betekent een rente van 3 procent een bruto maandlast van 625 euro. Maar als de hypotheekrente stijg naar bijvoorbeeld 5 procent, is de bruto maandlast opeens 1.042 euro. Fors hoger dus!

Je partner overlijdt

Hoe ouder we worden, hoe groter de kans is dat we te maken krijgen met een partner die overlijdt. Dit heeft flinke gevolgen voor het inkomen van de achterblijvende partner. Je komt bijvoorbeeld nog maar in aanmerking voor een AOW-inkomen voor één persoon in plaats van tweemaal een AOW-inkomen.

In dit geval daalt het AOW-inkomen netto met 466 euro per maand. Ook het nabestaandenpensioen ligt lager dan het volledige pensioen van één partner. Het bedraagt in de meeste gevallen 70 procent van het oorspronkelijk ouderdomspensioen van je partner.

Elk van de bovengenoemde vier punten kan er toe leiden dat de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek lastiger te dragen worden. De oorzaken kunnen ook in combinatie optreden.

Aflossingsvrije hypotheek: toch stukje aflossen tijdens de looptijd

Stel dat je actie moet ondernemen, dan zijn er meerdere keuzes. Van Bruggen geeft aan dat je preventief actie kunt ondernemen, door te besluiten om een deel van de hypotheek de komende jaren af te lossen, als je daar financiële ruimte voor hebt.

Ook kun je de hypotheekrente voor een langere periode vastzetten zodat je voor een lange periode zekerheid hebt over je hypotheeklasten. Verhuizen naar een goedkopere woning blijft ook een geschikt alternatief.

Van Bruggen illustreert dit met een voorbeeld. Een stel van 57 jaar heeft een spaarhypotheek van 150.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro. De spaarhypotheek loopt af in 2034 en wordt dan volledig afgelost. De rente voor de aflossingsvrije hypotheek is vastgezet tot 2034.

Het stel gaat over tien jaar met pensioen in 2032. Vanaf de pensionering hebben ze een wat lager inkomen. Vanaf 2034 hoeft dit geen probleem meer te zijn, omdat dan de spaarhypotheek wordt afgelost en alleen de aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro overblijft.

Om de tijdelijke relatief hoge maandlasten in de periode van 2032 tot en met 2034 op te vangen, kan dit stel de komende jaren een bedrag extra sparen en opzij zetten. Een andere mogelijkheid is om extra af te lossen op de spaarhypotheek of extra premie te storten, zodat de resterende looptijd van de spaarhypotheek korter wordt.

Aflossingsvrije hypotheek kan ook een oplossing zijn

Voor sommige mensen kan een aflossingsvrije hypotheek juist een oplossing bieden. Dat geldt bijvoorbeeld voor sommige senioren die betaalbare maandlasten willen houden.

Van Bruggen geeft hier een voorbeeld van iemand die met pensioen gaat en woont in een huis van 450.000 euro. Deze huiseigenaar heeft een annuïteitenhypotheek van nog 145.000 euro (oorspronkelijke hypotheek 175.000 euro afgesloten in 2014 tegen een rente van 4 procent) en een aflossingsvrije hypotheek van 50.000 euro, waarvan de rente ook 4 procent bedraagt.

De bruto maandlast in dit voorbeeld bedraagt 972 euro en de netto maandlast was 807 euro, wat prima te betalen was van het inkomen van 60.000 euro. Maar stel dat het pensioeninkomen slechts 35.000 euro bedraagt, dan is de bruto maandlast van 972 euro opeens wel een probleem.

Een oplossing zou kunnen zijn om de annuïteitenhypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Een probleem is wel dat de hypotheekrente over dat deel niet meer aftrekbaar is, maar de bruto maandlast daalt naar 650 euro en de netto maandlast komt ook ongeveer op hetzelfde bedrag uit.

De maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zijn doorgaans lager dan van een annuïteitenhypotheek omdat daar geen aflossing bij zit. De hypotheek moet wel volledig in één keer afgelost worden aan het eind van de looptijd.

In het bovengenoemde voorbeeld is het dan misschien meteen verstandig om de rente voor een lange periode van bijvoorbeeld 20 jaar vast te zetten (de huidige tarieven hiervoor zijn tussen de 4,2 procent en 4,5 procent), zodat je niet op korte termijn met een mogelijk nog hogere rente te maken krijgt.

Uiteraard moet je geldverstrekker wel mee willen werken aan deze omzetting naar een aflossingsvrije hypotheek.

Een aflossingsvrije hypotheek brengt dus zowel risico's als mogelijkheden met zich mee. Je moet goed kijken naar de individuele situatie om tot de juiste beslissing te komen.

Lees meer over hypotheken:

• Eindelijk verlagingen van hypotheekrentes: terugkeer naar de ultra-lage tarieven?
• Hier moet je op letten als je een hypotheek afsluit als 50-plusser: dit kun je doen als maximale leenbedrag lager uitvalt
• Enorme verschillen bij hypotheekrente tussen aanbieders: dit zijn de hoogste en laagste rentes voor 10 en 20 jaar vast (en wat dat kan schelen in maandlasten