Volgens financiële toezichthouders in Nederland is de aflossingsvrije hypotheek een verborgen tijdbom die de Nederlandse huizenmarkt op termijn grote problemen kan bezorgen.
Sinds de aanscherping van de regels voor hypotheekrenteaftrek in 2013 worden er veel minder aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Maar in de jaren daarvoor was deze hypotheekvorm bijzonder populair, vooral als onderdeel van beleggingshypotheken.
Vanwege de lage hypotheekrentes zijn huiseigenaren met een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek momenteel volop bezig deze hypotheken over te sluiten om zo de maandlasten te drukken.
Uit woensdag gepubliceerde cijfers van HDN, een grote aanbieder van hypotheeksoftware, blijkt dat liefst de helft van het aantal hypotheekaanvragen in het derde kwartaal van dit jaar een (deels) aflossingsvrije hypotheek betrof .
Het gaat hier voor het overgrote deel om oversluiters (mensen die niet verhuizen) of doorstromers die met een bestaande hypotheek verhuizen. Zie de tabel hieronder voor de details.
(klik voor uitvergroting)
Dat huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek nu willen profiteren van de historisch lage hypotheekrente, is begrijpelijk. Tegelijk is het goed om te beseffen dat er op de lange termijn enkele serieuze risico's kleven aan deze hypotheekvorm.
Er grofweg drie zaken die een aflossingsvrije hypotheek relatief duur kunnen maken, zodra huiseigenaren met pensioen gaan:
1. Lager inkomen na pensioen
Is het inkomen na je pensioen een stuk lager dan het huidige inkomen, dan zijn de hypotheeklasten straks moeilijker op te brengen, als je niet eerder hebt afgelost op de hypotheekschuld
2. Geen hypotheekrenteaftrek na 30 jaar
De hypotheeklasten stijgen sowieso omdat na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek vervalt. De brutorente wordt de nettorente wanneer het belastingvoordeel vervalt.
3. De hypotheekrente kan ook weer stijgen
Het renteniveau zelf zou op termijn wel eens een stuk hoger kunnen zijn. Het is dus riskant om de lasten die gepaard gaan met de huidige lage renteniveaus ook voor de toekomst in te calculeren.
Inkomen voor en na pensioen: met aflossingsvrije hypotheek
Business Insider heeft hieronder een voorbeeld uitgewerkt om de drie risico's te illustreren. We gaan uit van een huishouden met een jaarinkomen van 48 duizend euro, een woning met een marktwaarde van 3 ton en een aflossingsvrije hypotheek van 2 ton. We nemen een hypotheekrente van 2,4 procent die voor langere tijd vaststaat.
Wat gebeurt er met het netto inkomen als bij dit huishouden het pensioeninkomen uitkomt op driekwart van het gemiddelde loon, de hypotheekrenteaftrek vervalt en de hypotheekrente stijgt van 2,4 naar 4 procent?
In de tabel hieronder zijn deze aannames uitgewerkt met behulp van rekenmodules van de site berekenhet.nl en de belastingvoorstellen van het kabinet-Rutte 3 voor de komende jaren.
Wat betreft de belastingtarieven is uitgegaan van de situatie in 2018 voor werknemers én de situatie vanaf 2021 voor pensioengerechtigden. Vanaf dat jaar geldt voor AOW-gerechtigden een belastingpercentage van 19,05 procent voor een inkomen tot ruim 35 duizend euro.
In de tabel kun je zien dat vóór pensionering van het bruto maandloon van 4.000 euro er netto nog 2.857 euro overblijft. Dit is inclusief het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek, dat is gesaldeerd met het eigenwoningforfait.
Vervolgens moet uit dit nettoloon een bedrag van 400 euro per maand aan hypotheekrente worden betaald aan de bank, zodat het inkomen na aftrek van de rentelasten 2.457 euro bedraagt.
De situatie als je met pensioen gaat
Dan de situatie bij pensionering. Het pensioeninkomen bedraagt bruto driekwart van het verdiende loon. Dus 3.000 euro per maand. Omdat het belastingtarief relatief laag is en de gepensioneerde geniet van een aantal fiscale heffingskortingen blijft er netto 2.280 euro over. Op zich niet slecht.
Maar er is nu geen fiscaal voordeel meer van de hypotheekrenteaftrek; en omdat we rekenen met een hogere hypotheekrente van 4 procent zijn de bruto hypotheeklasten gestegen naar 667 euro per maand. Trek je dit van het inkomen af, dan resteert nog 1.613 euro na aftrek van de hypotheeklasten.
Ofwel: het verschil vóór en na pensionering bedraagt in totaal zo'n 800 euro. Een fors bedrag, waarbij vooral de impact van de 667 euro aan rentelasten op de aflossingsvrije hypotheek groot is. Bij een hypotheek waarbij wel geld is gereserveerd voor de aflossing, liggen de maandlasten tijdens het werkzame leven hoger, maar krijg je dus niet een inkomensklap op het moment dat je met pensioen gaat.
Natuurlijk hangt het van de specifieke aannames en iemands individuele situatie af, hoe het hierboven gegeven sommetje precies uitpakt. Maar wie denkt met een aflossingsvrije hypotheek te blijven zitten na z'n pensionering, doet er goed aan een schatting te maken van het verwachte effect op het pensioeninkomen.