Niet alleen starters op de huizenmarkt nemen vaker een aflossingsvrije hypotheek. Ook onder  55-plussers is deze hypotheekvorm bezig aan een opmars.

Hoewel 55-plussers doorgaans meer te besteden hebben dan starters, lijken 55-plussers ook te vallen voor de lage maandlasten.

Aan het einde van de looptijd zijn ze echter duurder uit. Lees hoeveel je kunt besparen met een annuïtaire of lineaire hypotheek en een kortere looptijd.

Wie een hypotheek afsluit, komt vaak uit bij een annuïtaire hypotheek uit, waarbij je meteen begint met aflossen. Maar ook de aflossingsvrije hypotheek is bezig aan een opmars, onder meer bij 55-plussers.

Dat constateert financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep op basis van cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De annuïtaire hypotheek wordt weliswaar het meest aangevraagd, blijkt ook uit de gegevens van HDN, maar de aflossingsvrije hypotheek maakt een opmars.

Anders dan bij een annuïtaire of een lineaire hypotheek, waarbij je met de maandelijkse betalingen meteen begint met aflossen, betaal je bij de aflossingsvrije hypotheek elke maand alleen de rentekosten. 

De openstaande schuld los je aan het eind van de looptijd af met spaargeld of verkoop van de woning. Een alternatief is dat je een nieuwe hypotheek afsluit waarmee je de oude aflost. Tussentijds (boetevrij) aflossen mag, maar dat hoeft niet.

De rentes van de aflossingsvrije hypotheek zijn doorgaans iets hoger. Immers, de geldverstrekker loopt meer risico dat hij zijn geld niet terugziet, omdat de schuld gedurende de looptijd blijft staan. Maar daar staan lage maandlasten tegenover, omdat je alleen rente en geen aflossing betaalt.

Regels aflossingsvrije hypotheek

Er was een tijd dat huizenkopers dit razend aantrekkelijk vonden, maar daar kwam 1 januari 2013 een eind aan. Toen werd de fiscale maatregel ingevoerd dat je alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je de lening binnen 30 jaar aflost, wat dus bij annuïtaire en lineaire hypotheken het geval is. 

Deze regel geldt voor nieuw af te sluiten hypotheken. Huiseigenaren die vóór 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek hadden, mogen voor die lening nog steeds hypotheekrente aftrekken. In veel gevallen willen geldverstrekkers maximaal 50 procent van de lening aflossingsvrij financieren, hoewel er uitzonderingen zijn die een groter deel aflossingsvrij willen financieren. 

Ondanks de bovenstaande beperkingen is de aflossingsvrije hypotheek populairder aan het worden. Dit komt omdat de hypotheekrenteafrek relatief weinig voordeel oplevert nu de rente zo laag is. Eerder schreef Business Insider al dat de aflossingsvrije hypotheek populairder is onder starters. Nu is dat dus ook onder 55-plussers het geval. 

Het aandeel aflossingsvrije hypotheken onder 55-plussers steeg van 48 procent in 2017 naar 55 procent in 2021, becijferde HDN.

'55-plusser valt voor lage maandlasten aflossingsvrije hypotheek'

Volgens Van Bruggen Adviesgroep zien 55-plussers vooral de lage maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek zitten. En dat terwijl ze doorgaans een betere uitgangspositie op de woningmarkt hebben dan starters. Zij zitten financieel in de ruimere jaren van hun leven. Daarbij zijn ze vaak doorstromer en kunnen in veel gevallen een flinke overwaarde inzetten voor de aankoop van een nieuwe woning.

De geschatte overwaarde van de groep 55- tot 65-jarigen is 155.000 euro, berekende Business Insider eerder. 

Lees in dit verband: Ook doorstromers worstelen op de woningmarkt – dit hebben ze te besteden aan overwaarde

"Vijftigplussers hebben over het algemeen meer financiële ruimte waardoor de keuze voor een hypotheek waarbij je aflost voor de hand ligt, maar toch wordt genegeerd", zegt Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep. Hij vindt het begrijpelijk dat starters zich richten op lage maandlasten. Zij moeten veelal een maximale hypotheek afsluiten.  

Lees in dit verband: Lagere maandlasten door helft hypotheek aflossingsvrij te doen: hier moet je rekening mee houden qua schuld

Maar Meijer noemt de focus op lage maandlasten van 55-plussers "ongezond". Volgens hem realiseren ze zich niet dat ze aan het eind van de looptijd juist duurder uit zijn met een aflossingsvrije hypotheek. Ondanks de hogere maandlasten pakt een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek aan het eind van de rit goedkoper uit, helemaal als wordt gekozen voor een kortere looptijd.

"Veel mensen komen nu in de praktijk vaak automatisch uit op een dertigjarige annuïteitenhypotheek of een deels of volledige aflossingsvrije hypotheek”, zegt Meijer. “Wat ons betreft is het een beter uitgangspunt om te kijken hoeveel mensen aan maandlasten kunnen en willen betalen. Dan kom je waarschijnlijk vaker uit op een kortere looptijd of een groter deel van de hypotheek die afgelost wordt, of zelfs een combinatie."

Peter en Petra willen verhuizen....

Dat de aflossingsvrije hypotheek aan het eind van de rit duurder is, laat Van Bruggen Adviesgroep zien aan de hand van een fictief stel 55-plussers dat verhuist naar een nieuwe woning. Deze Petra en Peter kunnen kiezen uit verschillende hypotheekvormen en looptijden.

Voor hun huidige annuïteitenhypotheek betalen ze 1.400 euro bruto in de maand, netto - dus met hypotheekrenteaftrek- is dat 1.030 euro. Ze sparen netjes 600 euro in de maand. 

De twee willen een nieuwe woning kopen van 450.000 euro, waarvoor ze 150.000 euro aan overwaarde inzetten en de kosten koper betalen uit eigen middelen. De hypotheek bedraagt dus 300.000 euro, die wordt afgesloten tegen een rente van 1,7 procent.

De onderstaande tabel toont wat Petra en Peter kwijt zijn aan maandlasten en totale kosten (rente en aflossing) over de gehele looptijd bij de volgende hypotheken en looptijden: annuïtaire hypotheek 30 jaar, lineaire hypotheek 30 jaar, aflossingsvrije hypotheek 30 jaar en een lineaire hypotheek van 24 jaar.

Hierbij moeten we opmerken dat we voor een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben gekozen om het verschil aan kosten duidelijk te tonen. In werkelijkheid kunnen Peter en Petra geen volledig aflossingsvrije hypotheek afsluiten. 

Verder gaat het bij de lineaire hypotheken om de bruto en netto maandlasten in het eerste jaar. Bij deze hypotheekvorm lopen die elke maand af. Bij de annuïteitenhypotheek wordt de netto maandlast in het eerste jaar getoond, die loopt op. De bruto maandlast geldt bij deze hypotheekvorm wel voor de hele looptijd. 

Bij de aflossingsvrije hypotheek is geen sprake van hypotheekrenteaftrek waardoor er geen verschil is tussen de bruto en netto maandlast. Deze blijft ook de hele looptijd hetzelfde.

Dit zijn Peter en Petra kwijt bij verschillende hypotheekvormen

Te zien is dat de aflossingsvrije hypotheek met 425 euro de laagste maandlast oplevert. Maar dat bedrag bestaat volledig uit rente. In dit fictieve voorbeeld hebben Peter en Petra aan het eind van de looptijd 163.200 euro aan rente betaald. En daarmee zijn ze er nog niet. Na 30 jaar moeten ze de hypotheek van drie ton in één keer aflossen. Daarmee komen de totale kosten uit op 463.200 euro.

Neem dan de annuïteitenhypotheek met een 30-jarige looptijd. De bruto maandlast van ruim 1.000 euro over de hele looptijd en de netto maandlast in het eerste jaar van 937 euro zijn weliswaar veel hoger, maar de kosten aan het einde van de rit zijn met 383.000 euro zo'n 80.000 euro lager dan bij de aflossingsvrije hypotheek.

Met een lineaire hypotheek kan het stel nog iets meer besparen. De bruto maandlast stijgt naar 1.252 euro in het eerste jaar, maar de totale kosten komen uit op 377.000 euro. Toch zo'n 6.000 minder dan de 30-jarige annuïteitenhypotheek die nu het meest afgesloten wordt.

Volgens Van Bruggen kunnen Peter en Petra de totale kosten nóg meer drukken als ze bereid zijn een hoger bedrag aan maandlasten te betalen dan ze bij hun huidige hypotheek doen. Aan de huidige hypotheek zijn ze bruto 1.400 euro bruto en 1.030 netto per maand kwijt.

Als ze de helft van de 600 euro die ze maandelijks sparen gebruiken voor hun hypotheeklasten, kunnen ze een lineaire hypotheek met een looptijd van 24 jaar afsluiten. Met 1.459 euro bruto en 1.330 euro netto in het eerste jaar zijn de maandlasten fors, maar de totale kosten komen na 24 jaar uit op 361.000 euro. 

Daarmee zijn ze maar liefst ruim 100.000 euro goedkoper uit ten opzichte van de populairder wordende aflossingsvrije hypotheek. En deze lineaire hypotheek van 24 jaar is 16.000 euro goedkoper in vergelijking met de 30-jarige annuïteitenhypotheek waar huizenkopers tegenwoordig bijna automatisch voor kiezen.

'Aflossen kan van pas komen bij pensioen'

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is het goed om verder te kijken dan de hypotheekvormen en looptijden die momenteel het meest worden gekozen - omdat het dus geld kan schelen. Een starter kan de hoge maandlasten bij de start van bijvoorbeeld een lineaire hypotheek niet opbrengen, maar voor een doorstromende 55-plusser is die mogelijkheid er waarschijnlijk wel. 

"Ik ben absoluut niet tegen aflossingsvrije hypotheken, maar ik vind wel dat mensen een afweging moeten maken op basis van hun eigen situatie voor de lange termijn", zegt Meijer. Hij vindt het bijzonder dat huizenkopers zich lijken blind te staren op maandlasten, terwijl bijvoorbeeld de pensioenen onder druk staan. 

“Op het moment dat de hypotheeklasten lager of zelfs nul zijn als vijftigplussers met pensioen gaan en het pensioeninkomen misschien wel een stukje lager ligt, kan dit een welkome en behoorlijke verbetering zijn van de financiële situatie van mensen”, aldus Meijer. 

Lees meer over hypotheken:

[activecampaign form=24]