Aflossingsvrije hypotheek minder populair door hogere rente

Aflossingsvrije hypotheken met relatief lage maandlasten waren populairder toen de hypotheekrente laag was. Nu rentes zijn gestegen worden naar verhouding minder aflossingsvrije hypotheken afgesloten.

In de eerste helft van 2022 was 41 procent van de afgesloten hypotheken nog aflossingsvrij, dat aandeel is gedaald naar 25 procent in dezelfde periode in 2023, zo meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Lage maandlasten bij aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek bestaan de maandlasten volledig uit rente. Aflossen doe je in principe aan het einde van de looptijd met verkoop van de woning, spaargeld of een nieuwe hypotheek. Het voordeel is dat de maandlasten relatief laag zijn, het nadeel is dat het risico op een restschuld hoger is.

Om die laatste reden gelden sinds 2013 andere regels voor de aflossingsvrije hypotheek. Voor nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheken geldt geen hypotheekrenteaftrek en bij de meeste geldverstrekkers mag je maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij financieren.

Voor huiseigenaren die vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek hadden, geldt een overgangsregeling waarbij ze het recht op hypotheekrenteaftrek behouden.

Sinds de ingang van de verscherpte regels voor aflossingsvrije hypotheken in 2013, wordt de annuïteitenhypotheek het meest afgesloten. Deze hypotheek los je binnen 30 jaar af door maandelijks zowel rente te betalen als een stukje van de hypotheek af te lossen. Gedurende de looptijd slinkt het rentedeel in de maandlasten, omdat een steeds groter deel van de hypotheek is afgelost.

Maandelijks minder hypotheekrente betalen, betekent ook minder hypotheekrenteaftrek, waardoor je netto maandlasten bij een annuïteitenhypotheek op den duur stijgen naar het niveau van de bruto maandlast.

Na 2013 werd de aflossingsvrije hypotheek dus minder populair, maar hier bracht de lage hypotheekrente in de afgelopen jaren verandering in. Huizenkopers kozen vaker voor een aflossingsvrije hypotheek, ondanks het feit dat ze geen recht hadden op hypotheekrenteaftrek. Het fiscale voordeel was toch relatief laag met een hypotheekrente van 1 procent.

Daarmee waren de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek lager dan als ze een volledige annuïteitenhypotheek hadden afgesloten. Nu de hypotheekrente is gestegen naar tussen de 4 en 5 procent voor 10 jaar vast, heeft de hypotheekrenteaftrek weer een grotere invloed op de netto maandlasten.

Volgens Van Bruggen liggen de netto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zonder hypotheekrenteaftrek nu veel dichter bij de netto maandlasten van een annuïteitenhypotheek (bestaande uit rente én aflossing) waarbij het fiscale voordeel wel geldt.

De financieel intermediair legt dat uit met een voorbeeld waarbij een huiseigenaar 50.000 euro extra leent voor een verbouwing. De onderstaande tabel toont onder meer het verschil in maandlasten tussen een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek, als de lening wordt afgesloten tegen de huidige rente voor 10 jaar vast van 4,2 procent.

Te zien is dat de bruto maandlast van de annuïteitenhypotheek 245 euro bedraagt. Echter, de huiseigenaar betaalt dit pas naar verloop van tijd. Door de hypotheekrenteaftrek bedraagt de maandlast van de annuïteitenhypotheek in het eerste jaar 180 euro, ongeveer evenveel als de netto en bruto maandlast van de aflossingsvrije hypotheek zonder hypotheekrenteaftrek.

De netto maandlast van de annuïteitenhypotheek loopt wel geleidelijk op naar het brutoniveau. Elk jaar komt er een paar euro bij. Anders gezegd: elk jaar krijg je minder hypotheekrenteaftrek.

Daarmee lopen de netto maandlast van de annuïteitenhypotheek en de maandlast van de aflossingsvrije hypotheek in de loop van de tijd minder sterk uiteen. Maar daar staat tegenover dat je de annuïteitenhypotheek aan het einde van de looptijd volledig hebt afgelost, waar aflossingsvrije schuld blijft staan.

Had de huiseigenaar 50.000 euro geleend in 2022, dan zag het plaatje er heel anders uit. De hypotheekrente lag tegen het einde van dat jaar op ongeveer 1 procent voor 10 jaar vast. Daarmee kwamen de maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek laag uit, zo toont de onderstaande tabel.

Te zien is dat netto maandlast met hypotheekrenteaftrek van de annuïteitenhypotheek in het eerste jaar met 100 euro al fors hoger is dan de maandlasten zonder fiscaal voordeel van de aflossingsvrije hypotheek. De keuze voor een aflossingsvrije hypotheek was daarom sneller gemaakt, ondanks het feit dat de schuld aan het einde van de looptijd blijft staan.

In de bovenstaande voorbeelden zijn we bij de aflossingsvrije hypotheek uitgegaan van huiseigenaren die na 2013 deze hypotheek hebben afgesloten en geen recht hebben op hypotheekrenteaftrek.

Maar er is dus ook een groep huiseigenaren die vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten en nog wel recht heeft op aftrek, ook als ze de oude hypotheek bijvoorbeeld meenemen naar een nieuwe woning. Voor deze groep is van belang dat de hypotheekrenteaftrek die ze volgens de overgangsregeling nog ontvangen, wel eindig is.

Regels hypotheekrenteaftrek in 2001 verscherpt

In 2001 werden de regels voor hypotheekrenteaftrek namelijk verscherpt, waarbij de aftrek voor maximaal 30 jaar geldt. Dit betekent dat huiseigenaren die vóór 2001 een aflossingsvrije hypotheek hadden afgesloten, vanaf 1 januari 2031 geen hypotheekrenteaftrek meer krijgen.

Het gaat hierbij vooral om een groep 50-, 60-, 70- en 80-plussers bij wie de aftrek over 7,5 jaar eindigt. In de jaren daarna volgen de huiseigenaren die tussen 2001 en 2013 een aflossingsvrije hypotheek hadden afgesloten.

Huiseigenaren met een (bank-)spaarhypotheek of annuïtaire of lineaire hypotheek hoeven hier geen rekening mee te houden. Immers, zij lossen aan het einde van de looptijd in één keer af met het gespaarde bedrag of geleidelijk gedurende de looptijd.

Volgens Van Bruggen is het einde van de hypotheekrenteaftrek voor veel 50-plussers geen probleem. Zij hebben in 2031 nog een relatief kleine aflossingsvrije hypotheek die waarschijnlijk in de afgelopen jaren tegen een lage rente is vastgezet.

Bij een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro tegen 2 procent rente, bedraagt de bruto maandlast die volledig bestaat uit rente 167 euro. De netto maandlast, dus met hypotheekrenteaftrek, is 105 euro, berekende Van Bruggen die hier geen rekening heeft gehouden met het fiscale eigenwoningforfait en de eventuele wet Hillen.

In dit voorbeeld gaat de huiseigenaar er 62 euro op achteruit als de hypotheekrenteaftrek eindigt.

Het einde van de hypotheekrenteaftrek ziet er mogelijk een stuk minder florissant uit voor huiseigenaren die te maken krijgen met een hogere rente op hun aflossingsvrije hypotheek en/of die een veel hogere aflossingsvrije lening hebben.

Bij een aflossingsvrije hypotheek van bijvoorbeeld 200.000 euro waarvan de rente onlangs vastgezet moest worden tegen 4 procent, bedraagt de bruto maandlast 667 euro en de netto maandlast met hypotheekrenteaftrek 420 euro (wederom exclusief eigenwoningforfait en wet Hillen), berekende Van Bruggen.

In dit geval gaat de maandlast dus met 247 euro omhoog naar 667 euro. Dat is voor sommige huiseigenaren moeilijk op te brengen, zeker voor senioren bij wie dit kan samenvallen met een lager pensioeninkomen. De hogere lasten zijn al helemaal moeilijk te betalen als dat pensioeninkomen alleen bestaat uit AOW.

Wie nog recht heeft op hypotheekrenteaftrek doet er dus goed aan om te achterhalen wanneer de aftrek eindigt en hoe de situatie er dan uitziet. Als de lasten van de aflossingsvrije hypotheek in de toekomst te hoog worden, dan zijn er verschillende mogelijkheden om de maandlasten te beperken door eerder af te lossen.

Lees ook: Wanneer is aflossingsvrije hypotheek een probleem? Dit zijn 4 rode vlaggen