Wie voor een nieuwe hypotheek recht wil hebben op de hypotheekrenteaftrek komt al snel uit bij een annuïtaire hypotheek, waarbij je meteen begint met aflossen.
Met een nieuwe aflossingsvrije hypotheek kun je geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.
Omdat de hypotheekrentes zo laag zijn, vallen de maandlasten van een kleinere aflossingsvrije hypotheek momenteel erg laag uit. Dat maakt deze hypotheekvorm soms nog het overwegen waard.
Sinds de meest recente grote huizencrisis, die duurde van 2009 tot 2013, wil de overheid huizenkopers behoeden voor overmatige schulden. Daarom werd in 2013 een nieuwe regel ingevoerd: bij nieuwe hypotheken heb je alleen recht op de hypotheekrenteaftrek, als je de lening binnen de looptijd van 30 jaar ook helemaal aflost. Bij hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten blijft de fiscale aftrek overigens behouden.
Gevolg van de nieuwe regel is dat, zeker voor jongere huiseigenaren, de annuïteitenhypotheek veel populairder is geworden. Bij deze hypotheekvorm los je tijdens de looptijd af en bestaan de maandlasten uit een combinatie van hypotheekrente en aflossing.
Als een starter bijvoorbeeld een annuïtaire hypotheek van 250.000 euro neemt voor een huis van 300.000 euro en de hypotheekrente 20 jaar vastzet op 1,9 procent, dan zijn de lasten als volgt: bruto betaalt deze huiseigenaar 912 euro per maand, waarbij 392 euro bestaat uit rente en 520 euro uit aflossing, zo kun je via deze tool van berekenhet.nl nagaan.
De netto maandlasten zijn bij aanvang 808 euro per maand, dus ruim 100 euro per maand minder. Doordat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting vallen de netto lasten lager uit.
Als dezelfde huiseigenaar een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 had genomen, dan zou er geen recht zijn op de hypotheekrenteaftrek. De rentelasten zouden dan neerkomen op bijna 400 euro per maand, bij een hypotheekrente van 1,9 procent voor twintig jaar vast.
Doordat er geen aflossing plaats vindt zijn de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek ook zonder de hypotheekrenteaftrek veel lager dan bij de annuïteitenhypotheek. Maar aan het eind van de looptijd staat de schuld nog steeds en moet die geherfinancierd worden, of je moet bijvoorbeeld zelf sparen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.
Starters kiezen vaak toch voor de annuïteitenhypotheek, omdat ze binnen 30 jaar van de hypotheekschuld af willen. Bovendien zorgt aflossen tijdens de looptijd ervoor dat de hypotheekschuld in principe steeds kleiner wordt ten opzichte van de woningwaarde. En daarmee kun je bij de geldverstrekker vaak een lagere rente bedingen.
Lees ook: 7 manieren waarop je rentekorting kunt krijgen op je hypotheek: van NHG tot stapelkorting
Kleine aflossingsvrije hypotheek: lage maandlasten
Toch kunnen er situaties zijn waarin het wellicht interessant is om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek te nemen.
Om te beginnen zijn er gevallen waarbij het voordeel van de hypotheekrenteaftrek ook voor hypotheken waarbij je wel aflost, feitelijk wegvalt. Dit is bijvoorbeeld zo als er een kleine hypotheeklening is voor een woning die aardig wat waard is.
Belangrijk om te beseffen is dat de jaarlijkse fiscale aftrek bestaat uit het saldo van de het eigenwoningforfait (een bedrag dat je moet optellen bij je inkomen) en de aftrekbare hypotheeklasten. Op het moment dat het eigenwoningforfait hoger is dan de hypotheeklasten, heb je geen fiscaal voordeel meer.
Als je bijvoorbeeld een woning hebt met een woz-waarde van 500.000 euro, dan bedraagt het eigenwoningforfait 0,6 procent daarvan. Ofwel 3.000 euro op jaarbasis.
Stel je wil een kleine, nieuwe hypotheek nemen, bijvoorbeeld van een ton. Dan betaal je daar volgens de tool van berekenhet.nl bij een annuïtaire hypotheek met een rente van 1,9 procent aanvankelijk 365 euro per maand voor. Het gaat dan om 158 euro per maand aan rentelasten en 207 euro aan aflossing.
Op jaarbasis komt de betaalde rente uit op 1.896 euro en dat is dus lager dan het eigenwoningforfait van 3.000 euro. Hierdoor is er geen fiscale aftrekpost en zijn de bruto maandlasten van 365 euro ook de netto maandlasten.
Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek dan zijn je maandlasten simpelweg de rentelasten van 158 euro. Doordat hypotheekrentes zeer laag zijn, zijn deze maandelijkse rentelasten voor veel huiseigenaren goed te overzien, zeker als het om een kleinere hypotheek gaat.
De lage maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek kunnen in dit geval het overwegen waard zijn. Dit zal vooral gelden voor oudere huiseigenaren die al wat verder zijn in hun wooncarrière en een redelijk stabiel inkomen hebben.
Overwaarde uit woning halen of verbouwing financieren
Als een huis bijvoorbeeld 5 ton waard is en er zit geen of een hele lage hypotheek op, dan kan een aflossingsvrije hypotheek van een ton een manier zijn om overwaarde uit de woning te halen. Als huiseigenaar moet je dan wel bedenken hoe je de hypotheek uiteindelijk wil aflossen.
Je kunt bijvoorbeeld een planning maken om over enkele jaren te verhuizen, de hypotheek af te lossen en wat kleiner te gaan wonen.
Een aflossingsvrije hypotheek kan ook dienen als een tijdelijke 'brughypotheek', als je bijvoorbeeld een verbouwing wil doen, en tegelijk verwacht binnen een paar jaar een groter bedrag te ontvangen om de lening weer af te lossen.
Een aflossingsvrije hypotheek nemen, zonder plan om er weer vanaf te komen is niet verstandig. Maar in sommige situaties kan de aflossingsvrije hypotheek interessant blijven. Handig is wel om dit te toetsen met een financiële specialist.