- De meest afgesloten hypotheek is de annuïteitenhypotheek, die je binnen 30 jaar aflost.
- Ongeveer 20 procent van de nieuwe hypotheekaanvragen is voor een aflossingsvrije hypotheek die niet gedurende de looptijd wordt afgelost.
- Bij de annuïteitenhypotheek krijg je hypotheekrenteaftrek, bij aflossingsvrij niet. Business Insider laat zien wat het verschil is in de totale kosten.
- Lees ook: Hoe risicovol is een aflossingsvrije hypotheek? 3 dingen om op te letten
Huizenkopers sluiten het vaakst een annuïteitenhypotheek af. Ruim 75 procent kiest momenteel voor deze vorm. De hypotheek die daarna het vaakst wordt afgesloten is de aflossingsvrije hypotheek, zo’n 24 procent kiest hiervoor in de eerste maanden van 2024. Dit laatste wil overigens niet zeggen dat een woning volledig met een aflossingsvrije hypotheek is gefinancierd, want huiseigenaren kunnen ook verschillende hypotheekvormen combineren.
Toch is het relatief grote aandeel van aflossingsvrij best opvallend, omdat je met een aflossingsvrije hypotheek niet in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek. Dit fiscale voordeel is in 2013 afgeschaft voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken. Voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten vóór 2013 geldt de fiscale aftrek nog wel.
Sinds 2013 krijg je alleen nog hypotheekrenteaftrek als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit. Nog geen 3 procent van de huiseigenaren kiest voor de lineaire hypotheek, waarschijnlijk vanwege de relatief hoge maandlasten in het begin van de looptijd.
De annuïteiten- en lineaire hypotheek los je binnen 30 jaar af. De maandlasten bestaan uit een deel rente en een deel aflossing. Terwijl de aflossingsvrije gedurende de looptijd niet wordt afgelost.
Aflossen doe je pas bij verkoop van de woning of aan het einde van de looptijd met verkoop, spaargeld of een nieuwe financiering. De maandlasten bestaan alleen uit rente, waardoor de schuld aan het einde van de looptijd hetzelfde is als aan het begin van de looptijd, tenzij je extra aflossingen hebt gedaan.
Business Insider schreef eerder over het verschil tussen de annuïteiten- en lineaire hypotheek. Wil je meer weten over de ontwikkeling van de maandlasten en de totale kosten bij deze hypotheekvormen, dan kun je het artikel hier lezen.
Aflossingsvrije hypotheek: lage maandlasten, geen hypotheekrenteaftrek
In dit artikel gaan we in op het verschil tussen de populaire annuïteitenhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.
Het zijn vooral de wat oudere huiseigenaren die nog een aflossingsvrije hypotheek hebben lopen van vóór 2013. Nieuw wordt hij ook afgesloten, omdat je hiermee de maandlasten kan drukken. Immers, deze bestaan alleen uit rente.
Je mag de woning niet volledig aflossingsvrij financieren, meestal houden geldverstrekkers maximaal 50 procent aan. De aflossingsvrije hypotheek wordt dus meestal afgesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm, waarschijnlijk de annuïteitenhypotheek.
Voor het aflossingsvrije deel krijgen huiseigenaren geen hypotheekrenteaftrek, maar dit is minder van belang bij een lage rente. De aflossingsvrije hypotheek werd dan ook vaker afgesloten toen de hypotheekrente extreem laag stond. Immers, met een lage rente valt er relatief weinig voordeel te behalen uit de hypotheekrenteaftrek.
We hebben dit effect onlangs beschreven met een voorbeeld van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep. Hierin zijn de maandlasten van een annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek bij verschillende renteniveaus naast elkaar gezet.
Maandlasten: annuïtair versus aflossingsvrij bij lage rente
In de onderstaande tabellen vind je het verschil in maandlasten tussen de annuïteiten- en de aflossingsvrije hypotheek in 2022, toen de rente heel laag stond, en in 2024 na een forse rentestijging.
We beginnen met 2022. Hier is een hypotheek afgesloten van 200.000 euro voor 20 jaar vast tegen 1,4 procent rente. In die periode was 20 jaar vast de populairste rentevaste periode.
Te zien is dat er 448 euro verschil is tussen de bruto maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Dit zijn de maandlasten zonder hypotheekrenteaftrek.
De maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek zijn fors lager omdat deze alleen uit rente bestaan, terwijl de maandlasten van de annuïteitenhypotheek uit rente en aflossing bestaan.
Als je naar de netto maandlasten kijkt, blijven die van de aflossingsvrije hypotheek ook fors lager dan de maandlasten van de annuïteitenhypotheek met hypotheekrenteaftrek in het eerste jaar. Er is een verschil van 362 euro.
Maandlasten: annuïtair versus aflossingsvrij bij hogere rente
Door naar 2024. De onderstaande tabel toont opnieuw een hypotheek van 200.000 euro, maar de rente is gestegen naar 3,9 procent. De rentevaste periode is 10 jaar.
Te zien is dat het verschil tussen de maandlasten van de aflossingsvrije en annuïtaire hypotheek veel kleiner is in 2024. Bruto is er een verschil van 284 euro. Netto bedraagt het verschil slechts 54 euro in het eerste jaar.
Veel lager komen de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek dus niet uit, al stijgen de maandlasten van de annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd wel naar het bruto bedrag. De maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek blijven gelijk, maar aan het einde van de looptijd moet er wel 200.000 euro worden afgelost.
Totale kosten annuïteiten- versus aflossingsvrije hypotheek
De vraag is dan wat je aan totale kosten kwijt bent. In de onderstaande tabel vergelijken we opnieuw de aflossingsvrije en de annuïtaire hypotheek, met behulp van deze tool van berekenhet.nl. Het gaat om een lening van 200.000 euro tegen 3,9 procent rente.
De onderstaande tabel toont de maandlasten, restschuld en de uiteindelijke kosten van beide hypotheekvormen.
Laten we de tabel per punt doornemen.
- Bruto maandlasten: bij de annuïteitenhypotheek bedragen die aan het begin de looptijd 934 euro en bij aflossingsvrij 650 euro, een verschil van 284 euro.
- Netto maandlasten begin looptijd: bij de annuïteitenhypotheek geldt het recht op hypotheekrenteaftrek. Daarom bedragen de netto maandlasten 704 euro in het eerste jaar. Bij de aflossingsvrije hypotheek waarvoor geen aftrek geldt, zijn de maandlasten met 650 euro even hoog als het bruto bedrag.
- Netto maandlasten einde looptijd: In 2054, het laatste jaar van de looptijd, bedragen de netto maandlasten van de annuïteitenhypotheek 943 euro. De netto maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek bedragen in dat jaar nog steeds 650 euro. Het verschil in netto maandlasten tussen de annuïteitenhypotheek en de aflossingsvrije lening stijgt dus fors. Aan het begin van de looptijd is de annuïteitenhypotheek slechts 54 euro duurder, maar aan het einde van de looptijd is dat bijna 300 euro.
- Totale netto maandlasten: Bij de annuïteitenhypotheek heb je aan het einde van de rit 287.721 euro aan maandlasten betaald. Bij de aflossingsvrije hypotheek 234.000 euro, zo'n 50.000 euro minder.
- Restschuld: Maar de annuïteitenhypotheek is volledig afgelost. Immers, de maandlasten bestonden uit rente en een deel aflossing. Zo niet bij de aflossingsvrije hypotheek waar de maandlasten volledig uit rente bestonden, daar staat nog 200.000 euro open.
- Totale kosten: Daarmee komen de totale kosten van de annuïteitenhypotheek op 287.721 euro uit, terwijl de aflossingsvrije hypotheek in totaal 434.000 euro kost. Daarmee is de annuïteitenhypotheek dus fors goedkoper.
We zijn in dit voorbeeld uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek die in box 3 van de inkomstenbelasting valt. Dat geldt voor hypotheken waarbij je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek, wat bij de nieuwe aflossingsvrije hypotheken het geval is. In box 3 sparen en beleggen zijn fiscale regelingen als de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait niet van toepassing.
Aflossingsvrije hypotheek in box 1 inkomstenbelasting
Valt de aflossingsvrije hypotheek in box 1, bijvoorbeeld omdat het om een hypotheek van vóór 2013 gaat, dan gelden de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait wel. Het verschil in kosten tussen de annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek wordt dan veel kleiner. Maar de annuïteitenhypotheek blijft in dit voorbeeld nog steeds zo'n 55.000 euro goedkoper.
Verder zijn we in dit voorbeeld uitgegaan van een volledige hypotheek van 200.000 euro. In de praktijk kun je een woning niet volledig aflossingsvrij financieren en zal je ook een 'aflossende' hypotheek moeten afsluiten. In werkelijkheid zijn er naast de maandlasten van het aflossingsvrije deel, dus ook nog de maandlasten van een annuïteiten- of lineaire hypotheek.