Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, moet je na 30 jaar in principe de hoofdsom terugbetalen. Of je moet na die periode een nieuwe hypotheek afsluiten, om de oude hypotheek af te lossen.

Maar loop je dan niet het risico dat de bank je geen lening meer wil verstrekken en je je huis moet verkopen?

Sinds 2013 worden er veel minder aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Dit komt door een versobering van de hypotheekrenteaftrek die toen is ingevoerd. Om recht te houden op de hypotheekrenteaftrek, moet je sinds 2013 bij nieuwe hypotheken direct beginnen met aflossen.

Oude hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, houden wel recht op de hypotheekrenteaftrek. Die geldt standaard voor 30 jaar. En dat is ook de periode die geldverstrekkers doorgaans hanteren voor de looptijd van de schuld.

Voor aflossingsvrije hypotheken, die vóór 2013 bijzonder populair waren, is het na 30 jaar wel even opletten. De hypotheekrenteaftrek vervalt én je moet in principe de schuld in één keer aflossen. Als je daarvoor voldoende geld hebt gespaard, is er geen probleem. Maar wat als je de aflossingsvrije hypotheek wilt overhevelen naar een nieuwe hypotheek?

Nieuwe hypotheek na 30 jaar onzeker

Voor een nieuwe hypotheek na 30 jaar moet je aankloppen bij de geldverstrekker en het is nog maar de vraag of die bereid is jou een nieuwe hypothecaire lening te verstrekken. Er spelen factoren die een nieuwe hypotheek allesbehalve vanzelfsprekend maken, legt intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn recentste nieuwsbrief uit.

Zo heb je na 30 jaar waarschijnlijk de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, wat dikwijls een lager inkomen met zich meebrengt. Op basis van dat inkomen bepaalt de bank hoeveel de maximale hypotheek mag bedragen.

Daarbij komt dat bij de berekening wordt uitgegaan van de nu gangbare annuïtaire hypotheek, waarvan de maandlasten hoger liggen dan de aflossingsvrije hypotheek. Immers, bij een annuïtaire hypotheek betaal je rente en aflossing, terwijl je met een aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt. Omdat de bank uitgaat van een hogere maandlast dan de werkelijke hypotheeklast, kun je minder lenen.

Hiermee volgt de geldverstrekker de Gedragscode hypothecaire financieringen. Daarmee wordt voorkomen dat de hypotheeklasten onbetaalbaar worden voor huizenbezitters. Maar dit kan dus nadelig uitpakken voor een huiseigenaar die na 30 jaar een nieuwe hypotheek wil afsluiten.

Voorbeeld: aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar

Van Bruggen Adviesgroep legt dit uit met een voorbeeld:

De 55-jarige Henk is in het bezit van een koopwoning met een huidige waarde van drie ton. Daarvoor heeft hij ooit een hypotheek afgesloten waarvan de looptijd eindigt als hij 65 jaar is. De hypotheek bedraagt 250.000 euro. Daarvan is 100.000 een spaarhypotheek, die Henk op zijn 65ste volledig heeft afgelost. 150.000 euro van zijn hypotheek is aflossingsvrij, voor dit bedrag zou hij dus een nieuwe hypotheek moeten afsluiten.

Met Henks huidige inkomen zou hij de lasten van de nieuwe hypotheek prima kunnen betalen, maar Henk is zzp'er geworden en spaart niet voor zijn oude dag, waardoor zijn pensioeninkomen op zijn 65ste slinkt. Naar verwachting zal Henk 23.000 euro per jaar krijgen aan AOW en aanvullend pensioen.

Een geldverstrekker kan hem maximaal ongeveer 95.000 euro lenen op basis van de Gedragscode hypothecaire financieringen, uitgaande van een hypotheek zonder NHG met een rentevaste periode van 10 jaar en 2 procent rente. Henk komt dus geld tekort.

Maar of dat een probleem voor hem wordt, is nu niet te voorspellen. Geldverstrekkers kunnen afwijken van de gedragscode door wél uit te gaan van de werkelijke hypotheeklast. Die valt met 250 euro per maand een stuk lager uit dan de maandlast van 335 euro volgens de Gedragscode hypothecaire financieringen.

Je weet echter niet of de geldverstrekker daar toe bereid is. Ook als de bank nu geneigd is van de werkelijke hypotheeklast uit te gaan, zegt dat niets over het beleid over 10 jaar.

Nieuwe hypotheek: 2 opties

Om die onzekerheid uit de weg te helpen, kan Henk twee dingen doen:

1. Looptijd te verlengen
Henk kan zijn huidige hypotheek openbreken om een nieuwe hypotheek af te sluiten met een looptijd van 30 jaar. Voordeel hierbij is dat de geldverstrekker naar zijn huidige inkomen kijkt in plaats van naar zijn pensioeninkomen, omdat hij meer dan 10 jaar voor zijn pensionering zit. Hierdoor valt het maximale bedrag dat hij kan lenen hoger uit.

Als Henk ook nog zekerheid over de hoogte van zijn maandelijkse hypotheeklast wil hebben, kan hij zelfs de rente voor 30 jaar vastzetten op 2,8 procent. In dat geval is hij ook na pensionering verzekerd van een maandlast van 350 euro. "Dat moet met zijn pensioeninkomen prima te betalen en zijn en daarvan kan hij ook niet huren", aldus Van Bruggen in de nieuwsbrief.

2. Nu een deel aflossen

Henk zou er ook nog voor kunnen kiezen om zijn aflossingsvrije hypotheek van 150.000 euro te verlagen naar de 95.000 euro die hij op basis van zijn pensioeninkomen en de Gedragscode hypothecaire financieringen waarschijnlijk kan lenen op zijn 65ste.

Punt is wel dat Henk in dit geval 55.000 euro in tien jaar tijd moet aflossen, 5000 euro per jaar. Per maand moet hij zo'n 400 euro beschikbaar hebben om af te lossen. Daarvoor moet zijn inkomen wel toereikend zijn.

Lees meer over hypotheken: