Er zijn steeds meer tekenen dat de huizenmarkt in Nederland afkoelt. Donderdag werd bekend dat huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar met bijna 6 procent zijn gedaald vergeleken met het voorgaande kwartaal. In dat licht kan het geen kwaad om in de gaten te houden hoe de waarde van je woning zich verhoudt tot de hoogte van de hypotheek.

Economen van Rabobank verwachten inmiddels dat de huizenprijs licht gaat dalen in 2023. Een huizencrisis zoals in de jaren 2009 tot en met 2013 lijkt nog ver weg, maar de periode dat huizenprijzen met meer dan 10 procent per jaar stegen lijkt voorlopig achter ons te liggen.

Tijdens de huizencrisis van ruim tien jaar geleden kwamen behoorlijk wat woningen ‘onder water’ te staan. Dat wil zeggen dat de marktwaarde van de woning lager werd dan de omvang van de hypotheek. Bij een verhuizing geeft dat het probleem dat je een restschuld overhoudt bij de verkoop van een woning, die meegefinancierd moet worden bij de aankoop van een nieuw huis.

De kans op dergelijke problemen lijkt inmiddels veel kleiner, mede omdat de fiscale prikkels sinds 2013 zo zijn gewijzigd dat je bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek alleen nog hypotheekrenteaftrek krijgt als je direct begint met aflossen. Dit is bijvoorbeeld het geval met lineaire en annuïtaire hypotheken.

Aflossen met annuïtaire hypotheek

Om daar een idee van te geven, kijken we naar het voorbeeld van een annuïtaire hypotheek van 450.000 euro. Stelt dat dit een tophypotheek is die even hoog is als de woningwaarde. Hoe kwetsbaar ben je dan voor een daling van de huizenprijs en hoe helpt de automatische aflossing op de hypotheek?

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je maandelijks een combinatie van rente en aflossing, waarbij de bruto maandlast gelijk blijft gedurende de rentevaste periode die je hebt gekozen. Hierbij geldt dat bij een lagere hypotheekrente een groter deel van de maandlast uit aflossing bestaat, vergeleken met een hogere hypotheekrente.

In de onderstaande grafiek is te zien wat er gebeurt met de aflossing van een annuïtaire hypotheek, als je in 2022 een hypotheek afsluit van 450.000 euro tegen een hypotheekrente van respectievelijk 2 procent, 3 procent of 4 procent.

Te zien is dat je met een rente van 2 procent door de hogere aflossingscomponent na drie jaar al zo'n 36.000 euro hebt afgelost; met een rente van 4 procent zit je op een wat lagere aflossing van ongeveer 26.000 euro na drie jaar.

Het bovenstaande plaatje geeft meteen ook een beeld van de bescherming die aflossen biedt tegen een daling van de huizenprijs.

Met de rente van 4 procent heb je na een jaar toch al bijna 9.000 euro afgelost. Dat komt overeen met 2 procent van de oorspronkelijke waarde van 450.000 euro. Na twee jaar is is zo'n 18.000 euro afgelost, ofwel bijna 4 procent.

Start je met een tophypotheek waarbij de woningwaarde gelijk is aan de hypotheek, dan kun je in de eerste jaren dus een daling van de huizenprijs met ongeveer 2 procent per jaar goed opvangen, in de zin dat de woningwaarde gelijk blijft aan de hoogte van de hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Het bovenstaande voorbeeld richt zich op annuïteitenhypotheken, waarbij je automatisch maandelijks aflost. Maar afgelopen jaar jaar, toen hypotheekrentes nog zeer laag waren, bleek dat er relatief veel jonge huiseigenaren waren die een nieuwe aflossingsvrije hypotheek namen. Ook al krijg je daar geen hypotheekrenteaftrek voor.

Bij de aflossingsvrije hypotheek los je in principe tijdens de looptijd niet af. De schuld moet in één keer aan het eind van de looptijd worden terugbetaald. Afhankelijk van de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde, kan het echter zinnig zijn om wel tussentijds af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek. Zeker in een periode van vlakke of dalende huizenprijzen.

De meeste geldverstrekkers bieden ruimte om jaarlijkse boetevrij 10 procent tot 15 procent van de hypotheek af te lossen, dus dat zou ook genoeg moeten zijn om in de pas te blijven lopen met een eventuele daling van de woningwaarde.

Lees ook: Heb je een lagere hypotheekrente dan de marktrente, dan kun je extra aflossen zonder boete: wanneer is dat slim?

Hypotheekrente: risico-opslag hangt af van hoogte hypotheek versus woningwaarde

Voor huiseigenaren die geen tophypotheek hebben, maar een hypotheek die fors lager is dan de woningwaarde, kan het toch interessant zijn om te kijken hoe de verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek zich ontwikkelt.

Geldverstrekkers hanteren namelijk risico-opslagen bij de hypotheekrente die gebaseerd zijn op omvang van de hypotheek, afgezet tegen de woningwaarde. In jargon heet dit de loan-to-value ratio (ltv). Is de hypotheek gelijk aan de woningwaarde (een ltv-ratio van 100 procent), dan betaal je een hogere risico-opslag, vergeleken met een situatie waarbij de hypotheek 60 procent van de woningwaarde is.

Elke geldverstrekker hanteert eigen bandbreedtes voor risico-opslag bij de hypotheekrente, met bijvoorbeeld grenzen bij een loan-to-value ratio van 80 procent of 65 procent. Als je mikt op een lagere risico-opslag bij de hypotheekrente, kan het dus van belang zijn of je net boven of onder een bepaalde grens zit met de loan-to-value.

In een klimaat van stabiele of dalende huizenprijzen kan het hierbij lonen om te kijken of extra aflossing op de hypotheek loont, om in een lagere risicoklasse te komen en zo te besparen op de hypotheekrente.

LEES OOK: Lagere hypotheekrente omdat je hebt afgelost? Dit zijn de voorwaarden van geldverstrekkers