De afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt is op veel vlakken zichtbaar. Meest in het oog springend is de daling van de gemiddelde huizenprijs. Makelaarsclub NVM signaleerde afgelopen week dat in het vierde kwartaal van 2022 de huizenprijzen gemiddeld genomen met 6 procent zijn gedaald op jaarbasis.

Lees ook: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt in het vierde kwartaal van 2022

Maar er zijn meer tekenen die op afkoeling wijzen. Huizenverkoopsite Funda ziet dat de concurrentie tussen kopers op de woningmarkt minder hevig wordt.

Tekenend voor de afgenomen concurrentie is dat er in het vierde kwartaal van 2022 per te koop aangeboden huis minder contactaanvragen binnenkwamen. Dat kan bijvoorbeeld een vraag om meer informatie zijn of een verzoek tot bezichtiging. Daarvan kregen makelaars er begin vorig jaar gemiddeld twaalf per woning, maar in het laatste kwartaal waren dat er nog zes.

De gemiddelde concurrentie per woning daalde in alle provincies, maar was het laagst in Zeeland en Noord-Brabant. In de Randstad blijft de concurrentie relatief hoog, maar in het vierde kwartaal was de woningmarkt in Groningen het krapst. Bovendien is er landelijk meer concurrentie voor woningen die duurder zijn dan vier ton dan voor goedkopere huizen.

Eerst woning verkopen en dan zoeken naar nieuwe woning

Funda concludeert dat de kanteling van eerst een nieuwe woning kopen en dan de oude verkopen, naar eerst de bestaande woning verkopen en dan pas een nieuwe kopen, is doorgezet in de laatste drie maanden. "Er lijkt een einde te zijn gekomen aan de oververhitting op de woningmarkt", stelt het platform. Toch zijn er nog altijd meer kopers dan verkopers actief, plaatst Funda daar meteen als kanttekening bij.

De reacties op de afkoelende woningmarkt zijn niet eenduidig, merkt Funda-topman Joost Dop op. "Het vertrouwen onder kopers stijgt, maar ze blijven nog afwachtend terwijl het vertrouwen onder verkopers daalt. Deze ambivalentie past bij de grote onzekerheden van dit moment, met een flinke druk op de economie, hoge inflatie, stijgende rente en energieprijzen die door het dak gaan." Tegelijkertijd zijn er daardoor meer kansen voor kopers die nu wel willen doorpakken.

Consumenten denken volgens Dop dat de ingezette afkoeling van de huizenmarkt verder doorzet. Een kwart van de ondervraagden denkt dat de markt gunstig blijft voor verkopers, ook over een halfjaar nog.

Fors minder hypotheekaanvragen

Het totale aantal hypotheekaanvragen is in het vierde kwartaal bijna gehalveerd in vergelijking met dezelfde periode een jaar terug. In het derde kwartaal nam het aantal aanvragen ook al sterk af doordat de hypotheekrentes hard zijn opgelopen. Door de hogere rente is de markt voor het oversluiten van hypotheken in het laatste kwartaal van 2022 vrijwel opgedroogd, meldt De Hypotheker op basis van eigen cijfers.

Volgens de keten van hypotheekadviseurs daalde het totale aantal aanvragen afgelopen kwartaal met 45 procent. Kredietverstrekkers ontvingen daarbij bijna negentig minder verzoeken om een hypotheek over te sluiten. Door de sterke stijging van de hypotheekrente, die sinds begin vorig jaar met ruim 3 procentpunt is gestegen, is het oversluiten van de hypotheek in veel gevallen geen aantrekkelijke optie meer, verklaarde Michel van den Akker, directievoorzitter van De Hypotheker.

Tegelijkertijd daalde de gemiddelde prijs voor een koopwoning met bijna 4 procent in het vierde kwartaal. Het is volgens De Hypotheker voor eerst sinds jaren dat zowel de woning- als de hypotheekmarkt een afkoeling laat zien.

Jonge huizenkopers tot 35 jaar krijgen door deze ontwikkelingen wel steeds meer een voet tussen de deur op de huizenmarkt. Zo was bij deze leeftijdscategorie in december sprake van een stijging van 9 procent van het aantal aanvragen voor de aankoop van een nieuwe woning ten opzichte van een jaar geleden.

Het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning daalde met 11 procent. In het vierde kwartaal lag dit bedrag met 298.000 euro zelfs voor het eerst sinds twee jaar onder de grens van 300.000 euro.

Daarnaast is voor het eerst sinds drie jaar een daling zichtbaar van het aantal hypotheekaanvragen voor woningverbetering. Dat aantal nam in het laatste kwartaal van 2022 af met 26 procent ten opzichte van een jaar eerder. Toch is het aandeel hiervan in het totale aantal hypotheekaanvragen met ruim een kwart nog steeds groot. De Hypotheker verwacht dan ook dat veel huizenbezitters gezien de hogere energiekosten het komende jaar blijven investeren in het verduurzamen van hun woning.

In heel 2022 daalde het totale aantal hypotheekaanvragen met 6 procent ten opzichte van een jaar eerder. Bij jonge huizenkopers was vorig jaar wel sprake van een stijging van 5 procent van het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning. Tegelijkertijd daalde de hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning onder 55-plussers met bijna een kwart.

Ook verkoop nieuwbouw kampt met inzinking

De afkoeling van de huizenmarkt is ook merkbaar bij de vraag naar nieuwbouw. Het aantal nieuwbouwwoningen dat van juli tot en met september werd verkocht ligt een derde lager dan een jaar eerder. Dat is de grootste daling sinds het begin van de meting in 2015, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), op basis van eigen cijfers en die van het Kadaster en het Europese statistiekbureau Eurostat. Ook het aantal verkochte bestaande woningen daalde.

In totaal werden ruim 5000 nieuwbouwkoopwoningen verkocht in het derde kwartaal van vorig jaar. Een jaar eerder waren dat er nog zo’n 8000.

Tegelijkertijd steeg de prijs van een nieuwe woning in een jaar tijd met gemiddeld 13,7 procent tot bijna 474.000 euro. Dat is wel minder dan in het tweede kwartaal van 2022, toen de gemiddelde prijs voor het eerst boven een half miljoen uitkwam.

LEES OOK: Daling huizenprijs met 8% in twee jaar is realistisch, vinden makelaars van de NVM