Verhuurders en huurders wachten een uitspraak van de Hoge Raad af die ertoe kan leiden dat miljarden euro’s aan huur moeten worden terugbetaald aan huurders. Vrijdag adviseerde de procureur-generaal in het voordeel van de verhuurders. Het advies van de pg wordt meestal opgevolgd.

Vastgoedverhuurders vrezen sinds begin dit jaar het oordeel van de Hoge Raad, die zich buigt over de huurverhogingen in de vrije sector. Dat is het deel van de huurmarkt waar geen maximale huurprijs geldt, wat wel het geval is bij gereguleerde huur (sociale huur en sinds 1 juli 2024 middenhuur).

Op 1 januari 2024 viel een woning met een aanvangshuur vanaf 879,66 euro in de vrije sector, maar sinds 1 juli is dat door een nieuwe wet vanaf 1.157,95 euro.

De Hoge Raad beoordeelt verschillende uitspraken van kantonrechters die sinds halverwege 2023 een streep zetten door de manier waarop veel vastgoedbeleggers hun huren verhogen. Voor honderdduizenden huurcontracten in de vrije sector geldt dat de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie -consumentenprijsindex (CPI) van het CBS-, plus een opslag van 1, 3 of 5 procent.

Een huur die met 2 procent stijgt vanwege de inflatie kan dus op een totale huurverhoging 3, 5 of 7 procent uitkomen.

De keuzevrijheid om een opslag toe te passen noemden de rechters willekeur en daarom in strijd met Europese regels voor consumentenbescherming. Ze oordeelden dat het hele huurprijswijzigingsbeding niet door de beugel kon, wat zou betekenen dat alle huurverhogingen teruggedraaid zouden moeten worden.

Kantonrechters bestempelden de huurverhogingen als oneerlijk omdat de opslag een mogelijkheid is en omdat in het huurcontract niet wordt aangegeven waarom de opslag wordt toegepast.

Maximale opslag 3 procent is aanvaardbaar

Maar op grond hiervan kan de opslag niet als oneerlijk worden bestempeld, volgens plaatsvervangend procureur-generaal Wissink.

Het is belangrijker te weten wanneer en hoe vaak de huur kan stijgen en wat het maximale opslagpercentage is. Dat is in de zaken waar de Hoge Raad zich over buigt wel duidelijk. Volgens Wissink zijn er redelijke gronden voor een opslag, maar een hoge opslag kan wel onredelijk worden.

De procureur-generaal oordeelt dat een opslag van maximaal 3 procent aanvaardbaar is, als wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de huurstijgingen in de sociale sector die jaarlijks door de minister worden vastgesteld.

In 2023 stegen de huren in de sociale sector met maximaal 3,1 procent voor lage middeninkomens. Voor hogere inkomens gold een huurverhoging van 50 of 100 euro.

Mogelijk geen strop van 6,4 miljard euro

De Hoge Raad hoeft het advies van de pg niet over te nemen, maar doet dit doorgaans wel. In dat geval kunnen verhuurders opgelucht ademhalen.

Volgens vastgoedgoedadviseur CBRE dreigt een strop van 6,4 miljard euro aan huren over de afgelopen 15 jaar die terugbetaald zouden moeten worden, als de Hoge Raad zou meegaan in de redenering van de kantonrechters - en het advies van de pg dus niet overneemt.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft zoals gezegd betrekking op de vrije sector. Voor de ingang van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 bestond die uit ruim 600.000 woningen, waarvan ongeveer 126.000 woningen van woningcorporaties.

De overige 474.000 woningen zijn van particuliere verhuurders en vooral van institutionele beleggers als pensioenfondsen, verzekeraars, banken en beleggingsfondsen. De uitspraak van de Hoge Raad heeft geen betrekking op particuliere verhuurders die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuren, omdat dit buiten het bereik van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen valt.

Het is nog niet duidelijk wanneer de Hoge Raad uitspraak doet.

LEES OOK: Ruim 500 huurders van vrije sectorwoningen naar rechter, om ‘willekeurige’ huurverhoging door CBRE en Nationale-Nederlanden te voorkomen