7 valkuilen van een vakantiehuis Nederland of het buitenland

Het klinkt als een droom: een plek waar je naartoe kan vluchten, als je de dagelijkse sleur even hebt gehad. Een onderkomen in een al dan niet zonnig oord met weelderige natuur, waar al je zorgen van je afglijden. Maar is dat wel zo? Of is een vakantiehuis stiekem een bron van permanent gedoe.

Flink wat Nederlanders hebben een tweede woning om te verhuren of als vakantiehuis. In 2020 ging het om 1 op de 20 huishoudens, blijkt uit gegevens die het onderzoeksprogramma Pointer opvroeg bij het Kadaster.

Zo’n vakantiehuis kan een gewone woning zijn die niet permanent wordt bewoond, of een recreatiewoning die in een vakantiepark staat, in eigen land of over de grens. Tijdens de coronapandemie was een extra optrekje in eigen land gewild.

In 2020 werden ruim 7.300 recreatiewoningen in Nederland verkocht, een stijging van 70 procent ten opzichte van 2019, bleek uit cijfers van makelaarsvereniging NVM waar ABN Amro over schrijft in een artikel over tweede woningen.

Maar ook een tweede woning over de grens blijft populair. Volgens private bankers en specialisten van ABN Amro MeesPierson stellen klanten meer vragen over de aankoop van een huis in het buitenland.

Hoeveel Nederlanders een tweede huis over de grens bezitten is niet precies te zeggen, omdat de Belastingdienst die informatie uit privacyoverwegingen niet kan verstrekken.

ABN Amro noemt onderzoek van de internationale vastgoedgroep Savills onder eigenaren van tweede huizen in Europa en de Verenigde Staten. Daaruit blijkt dat een kwart van de ondervraagde Nederlanders een tweede huis in eigen land had, een kwart in Spanje en 15 procent in Frankrijk.

En het zijn niet alleen maar (bijna-)pensionado’s die een vakantiehuis aanschaffen, schreef Second Home in 2021, een jaarlijkse beurs voor mensen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een tweede woning.

Ook veertigers met kinderen kopen vakantiehuis

Waren het zeven jaar geleden vooral 60-plussers die een vakantiewoning kochten, inmiddels is de gemiddelde leeftijd gedaald naar 57 jaar. Veertigers met kinderen kopen ook een vakantiehuis, aldus Second Home.  Hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University Dirk Brounen ziet dezelfde trend.

De groep die interesse heeft in vakantiehuisjes, bouwkavels en staplaatsen voor caravans bestond vroeger vooral uit gepensioneerden, maar tegenwoordig ook uit ondernemers en vermogende jonge gezinnen, zei hij tegen het Financieele Dagblad.

Wellicht is de vraag naar tweede woningen weer wat gezakt, nu de inflatie hoog is en de hypotheekrente fors is gestegen ten opzichte van 2021. Maar tegelijk is het veelzeggend dat een programma als Droomhuis Gezocht van omroep Max ontzettend goed scoort.  

Vakantiewoningen kunnen worden gekocht als belegging. Second Home ziet echter vooral mensen die een extra optrekje willen kopen om er zelf lekker met de familie te kunnen genieten.

Maar is het ook echt genieten? Of kan een tweede woning een blok aan je been worden? Business Insider bespreekt de valkuilen bij een vakantiewoning

1. Je ‘moet’ er altijd naartoe (omgevingsmoeheid)

Met een eigen vakantiewoning heb je het voordeel dat je er kan vertoeven wanneer je wilt. Maar aan de andere kant kan het als een verplichting voelen om er vakantie te vieren. Elk jaar weer naar Spanje, terwijl Griekenland je ook wel een keer leuk lijkt.

En misschien ben je daadwerkelijk gedwongen steeds naar je tweede optrekje af te reizen, bijvoorbeeld omdat er het nodige onderhoud moet gebeuren. Het zal niet altijd makkelijk zijn om die bijvoorbeeld vier vrije weken in het jaar aan iets anders te besteden dan aan je vakantiewoning.

Waarschijnlijk heb je hier wel over nagedacht voordat je de woning kocht, maar wat vandaag nog leuk lijkt kan over enige tijd vervelen. Dat kan niet alleen voor het huis gelden maar ook voor de omgeving. Anderzijds kan de omgeving veranderen, waardoor jouw toevluchtsoord niet meer is wat het was geweest.

Bijvoorbeeld, omdat je nieuwbouw in het bestemmingsplan over het hoofd hebt gezien of door klimaatverandering.

Deze eigenaar van een huis op het Franse platteland noemt minpunten die wellicht op kunnen breken. Zoals de grote afstanden. Ze wonen een halfuur rijden van alles, wat planning vergt. Bovendien is het best vervelend als je weer naar de winkel moet rijden omdat je wc-papier bent vergeten.

De tuin blijkt meer werk dan gedacht en de rust is relatief, want “er wordt wat afgeknald” in de Dordogne tijdens de jacht. De kerkklok luidt op gezette én niet gezette tijden, uit de zagerij komt de nodige herrie en er is altijd wel het gebrom van iemand die met elektrisch tuingereedschap in de weer is.

Uiteraard kun je een keer overslaan en de woning leeg laten staan of verhuren, of misschien helemaal van de hand doen. Maar dit kan ook weer nadelen met zich meebrengen. Verhuur brengt ook weer de nodige rompslomp met zich mee en verkopen is met de dalende huizenprijzen misschien niet zo aantrekkelijk.

2. Vakantiewoning is duurder dan je dacht

Een vakantiehuis voelt misschien als gratis accommodatie, maar dat is het natuurlijk niet. Ten eerste heb je de woning moeten kopen. De prijzen voor vakantiewoningen kunnen uiteenlopen, maar doorgaans bewegen ze mee met de huizenprijzen.

De gemiddelde verkoopprijs van recreatiewoningen in Nederland was 223.000 euro in 2022, een stijging van 25 procent ten opzichte van 2021, bleek uit cijfers van makelaarsvereniging NVM.  

Behalve de verkoopprijs betaal je ook notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten. De diensten van makelaars kunnen in het buitenland overigens veel prijziger zijn dan in Nederland.

Mogelijk heb je ook het advies van andere experts nodig. Een huiseigenaar met een vakantiewoning in Zuid-Italië die het FD aan het woord liet, huurde ook een advocaat en architect in. Dankzij de advocaat kwam hij erachter dat het keukengebouw en de pergola illegaal gebouwd waren en de architect hielp hem zijn plannen door vijf instanties te loodsen.

Het zou zomaar kunnen dat je vakantiewoning een opknappertje is of achteraf een bouwval blijkt. In dat geval moet je er tienduizenden euro’s in steken om er je droomhuis of in ieder geval iets fatsoenlijks van te maken.

3. Vaste lasten vallen hoger uit

En dan ben je er nog niet.

Er zijn nog de vaste lasten waar je vast al rekening mee hebt gehouden, zoals energiekosten, water, verzekeringen en gemeentelijke lasten. Waar je misschien minder snel aan denkt zijn kosten voor erfpacht, als de woning niet op eigen grond staat, en/of de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren (Vve).

Hoewel een woning met erfpacht voordelen kan hebben, zoals een lagere aankoopprijs omdat je geen eigenaar wordt van de grond, kunnen de kosten van erfpacht behoorlijk oplopen als je niet oplet. We komen hier later op terug.  

Staat je huis in een vakantiepark, dan betaal je mogelijk ook voor het onderhoud van het park, de tuin en het gemeenschappelijk zwembad ,en bemiddelingskosten voor verhuur als je de woning verhuurt.

Uiteraard betaal je belasting over je tweede woning. In de Nederlandse wet is voor de meeste landen geregeld dat de belasting toekomt aan het land waar de woning staat. Het hangt van het land af of en waarover je belasting betaalt, dat kan bijvoorbeeld over de waarde van de woning zijn of over de huurinkomsten.

In sommige landen, zoals Spanje, kan de belastingheffing verschillen per regio.

De waarde van een Nederlandse vakantiewoning moet je wel opgeven in box 3 voor vermogen in de Nederlandse belastingaangifte. Voor een tweede huis in het buitenland geldt een fiscale vrijstelling in Nederland. Afhankelijk van het land moet je soms wel iets aan belasting betalen.

De belastingheffing in box 3 verandert in 2023. Heb je een vakantiewoning in Nederland, houd er dan rekening mee dat dit ongunstig kan uitpakken, als er een hypotheek op de woning rust en je de woning verhuurt.

4. Erfpacht: huur grond schiet omhoog bij einde looptijd

De grond onder je vakantiewoning is mogelijk niet van jou, maar van bijvoorbeeld de gemeente, Staatsbosbeheer, het vakantiepark waarin het huis staat of een particulier. In dat geval huur je de grond van de eigenaar waarvoor je periodiek een bijdrage betaalt, de canon.

Zoals gezegd kan erfpacht voordelen hebben, zoals een lagere aankoopprijs en in Nederland belastingaftrek van de canon. Maar het kan ook grote gevolgen hebben, aangezien je weinig te zeggen hebt over de vakantiewoning als de eigenaar van de grond bepaalt wat daarop gebeurt.

Lees ook: Wel huis kopen, maar niet de grond: goed idee?

De erfpacht geldt vaak voor een lange periode, deze varieert in Nederland van 27 tot 99 jaar. Zolang de erfpacht is vastgelegd, staat ook de canon vast, al kan die wel tussentijds aangepast worden aan de inflatie.

Met erfpacht is het oppassen geblazen, omdat die veel onzekerheden met zich meebrengt. Let op of de erfpacht binnen relatief korte tijd eindigt, bijvoorbeeld binnen vijf of tien jaar, een periode waarbinnen jij nog wil genieten van je vakantiewoning.

Als de erfpacht afloopt, kan de canon opeens omhoogschieten. Vaak gaat het om meer dan enkele tientjes. Je vakantiewoning kan dan onrendabel of onbetaalbaar worden. Dat laatste gebeurt nu bijvoorbeeld met gewone koopwoningen in Den Haag waarvan het tijdvak van de erfpacht afloopt.

Banken zijn ook niet altijd happig om een woning met erfpacht te financieren.  

5. Erfpacht: wie is grondeigenaar en wat wil-ie ermee?

Het kan ook zijn dat de woning moet worden afgebroken of verwijderd als de erfpacht eindigt. Of de eigenaar besluit dat dit moet gebeuren gedurende de looptijd van de erfpacht, bijvoorbeeld omdat hij de grond wil verkopen.  

Een koppel dat een chalet bezat op huurgrond van Topparken, moest in 2020 kiezen of ze de grond voor 70.000 euro wilden kopen of hun huisje wilden verwijderen, volgens hun dochter die hierover schreef op het forum van consumentenprogramma Radar.  

Topparken bood het stel 9.000 euro voor het chalet en de helft van de parkkosten van dat jaar als ze binnen één week zouden beslissen. Terwijl ze 30.000 euro voor de woning hadden betaald.

Bedenk ook dat onzekerheid rond erfpacht eventuele verkoop en de verkoopprijs niet veel goed doet, als je de woning wilt verkopen.

Bovendien kan in de voorwaarden van het erfpachtcontract staan dat de verhuurder, dus de eigenaar van de grond, bepaalt of hij een huurcontract voor de grond afsluit met de nieuwe eigenaar van de woning. Volgens Netwerk Notarissen is dit in Nederland een veelvoorkomende voorwaarde in  contracten.

6. Kopen in het buitenland: toch een bouwval

Koop je een huis in het buitenland, dan is het goed om te bedenken dat het koopproces wellicht anders werkt dan in Nederland. Neem bijvoorbeeld ons favoriete vakantieland Frankrijk. Het koopproces is grotendeels hetzelfde maar het moment waarop je eigenaar wordt verschilt.

“Waar je aan moet denken, is dat wanneer je een huis koopt je het moment van de overdracht samen met de verkoper kan regelen", zegt Sietze Jan Dijkstra van De Frankrijk Advocaat. Hij is gespecialiseerd in onder meer in aan- en verkoopbegeleiding van onroerend goed in Frankrijk.

“De makelaar stelt een overeenkomst op die je tekent en dan heb je een huis gekocht dat later wordt geleverd. In Nederland geschiedt de overdracht van eigendom bij notariële akte. In Frankrijk als je het eens bent over de prijs en het object, schriftelijk of mondeling”, legt Dijkstra uit.

“Als je nou iets had willen uitzoeken en dat niet hebt opgenomen, of niet goed hebt geformuleerd in een voorbehoud, dan zegt de verkoper: ‘Daar zijn we aan voorbij’." Daar wringt volgens Dijkstra de schoen.

“Hoe moeilijk kan het zijn, zou je denken. Nou, zo moeilijk dus. Een huis kan er bijvoorbeeld aan de buitenkant redelijk uitzien, waardoor je tijdens de koop geen opmerking maakt over de staat en alle gebreken overneemt. Terwijl je eigenlijk een bouwkundig onderzoek had moeten laten doen”, vertelt hij.

“Een huis kopen is niet hetzelfde als een paar schoenen aanschaffen, maar toch zien we dit vaak gebeuren. Mensen noemen het een voorlopige koopovereenkomst, maar er is niet voorlopigs aan. Je moet hier dus voorzichtig mee omgaan.”

7. Een bouwval gekocht maar geen werklui te vinden

Stel nu dat je een bouwval hebt gekocht, of dat er het een en ander vertimmert moet worden aan je vakantiewoning, al dan niet onbedoeld, dan heb je wellicht lokale vakmensen nodig om de klus te klaren.

In Nederland is het tegenwoordig moeilijk om aannemers te vinden en dat geldt wellicht ook voor jouw vakantieoord.

Als we Frankrijk weer als voorbeeld nemen, dan moet je daar flink zoeken om aan goede mensen te komen, zeker op het platteland.  Ook Frankrijk kampt met een tekort aan bouwpersoneel. Het helpt enorm als je Frans spreekt. Zo is het makkelijker om eventueel via via aan goede vaklieden te komen en om vinger aan de pols te houden tijdens de werkzaamheden.

Het wordt aangeraden dat niet op afstand maar op locatie te doen, eventueel door iemand die je daarvoor aanstelt als je niet aanwezig kunt zijn. Enfin, kijk naar een willekeurige aflevering van Ik Vertrek om een idee te krijgen van wat er allemaal mis kan gaan tijdens een verbouwing.

Lees ook: Inflatie is overal: zo hard gaan de prijzen omhoog in 15 populaire vakantielanden in Europa