ANALYSE – Vakantieparken in Zeeland, bejaardentehuizen in Duitsland en winkelcentra in Overijssel: vastgoedjongens hebben het druk met werven.

En niet zonder reden: de rente die banken geven is dusdanig laag dat sparen nauwelijks iets oplevert. De gunstige hypotheekrente maakt het daarentegen relatief voordelig om in vastgoed te investeren.

Niet voor niets signaleert de Nederlandse Vereniging van Makelaars maandag dan ook dat Nederlanders steeds meer vakantiehuisjes kopen. Vorig jaar werden er 3.750 verkocht in ons land, 20 procent meer dan het jaar ervoor.

“Een recreatiewoning is namelijk een aantrekkelijk en aaibaar alternatief voor het vele geld dat ‘soms bijna dood’ op een rekening staat”, aldus NVM-woordvoerder Roeland Kimman. “Het rendement zit niet direct in klinkende euro’s maar in het feit dat je gewoon iets doet met je geld waar je veelal een relaxed gevoel, frisse lucht, zon, bos en strand bij krijgt.”

Ook mijn brievenbus loopt de laatste maanden over van de brochures en folders van aanbieders van vastgoed. Zowel recreatief en zakelijk vastgoed als huurhuizen komen voorbij. Gegarandeerde rendementen van 5 tot meer dan 8 procent: I’ve seen this before.

Sommige van mijn klanten hebben vorig decennium een paar ton verloren met scheepvaart- en vastgoed-cv’s. Toch proberen allerlei bureaus nu de economie weer goed draait wederom particulieren te verleiden geld te steken in projecten.

Er zijn een paar goede redenen waarom het meestal heel onverstandig is om met dergelijke projecten in zee te gaan.

1. Vastgoed is geen alternatief voor sparen

Veel aanbieders mikken op mensen die nu nog sparen. Daarom schermen ze ook zo met een ‘gegarandeerd rendement’. Echte spaarders hechten namelijk aan vastigheid. Maar vastgoed is een belegging en geen spaarrekening. Vraag je dus eerst af of je wel een echte belegger bent of dat je met tegenzin gaat beleggen, omdat de rente zo laag staat.

In dat laatste geval zou ik zeggen: doe het niet! Blijf lekker sparen of geef het uit, richt een spaar-BV op zodat je tenminste niet meer aan belasting betaalt dan je aan rente ontvangt. Maar ga niet beleggen terwijl dat helemaal niet bij je aard past.

2. Risicospreiding

Les 1 van beleggen is: breed spreiden. Maar uit het oogpunt van risicospreiding is vastgoed vaak een draak. Als je meer dan een kwart van je geld in één appartement of winkelcentrum steekt, loop je een enorm risico.

Niet alleen zit dan een groot deel van je vermogen in slechts één beleggingscategorie, namelijk vastgoed, maar je zet alles op één bepaald land in één bepaalde regio in één bepaalde buurt met vaak maar één of een handjevol huurders. Eenzijdig beleggen, heet zoiets.

3. Vaste lasten

Als vastgoedbelegger heb je vaak te maken met vaste lasten die je niet in de hand hebt. Neem een vakantiepark. Eens in de vijf jaar moeten bijvoorbeeld alle keukens worden vernieuwd omdat huurders doorgaans niet erg netjes omgaan met vakantiehuisjes.

Als je op een vakantiepark één van de 150 huisjes bezit, bepaal jij niet wanneer en hoe die keukens worden vernieuwd, maar dat bepaalt de beheerder. En jij bepaalt ook niet welke aannemer die keukens vernieuwt en hoeveel geld hij daarvoor krijgt.

4. Stenen behouden niet altijd hun waarde

Veel mensen beleggen liever in iets dat zij kunnen vasthouden of waar zij tegenaan kunnen trappen dan in abstracte beursgenoteerde aandelen en obligaties. Gevoelsmatig kan ik mij er iets bij voorstellen, maar beleggen met de onderbuik loopt meestal slecht af.

Een ander gevoelsmatig argument is ‘stenen behouden hun waarde’. Maar dat is aantoonbaar larie – vraag maar eens aan een huizenbezitter in Limburg of een kantorenbelegger in de Bijlmer.

5. Waarom een buitenstaander?

Waarom zouden projectontwikkelaars geld steken in glimmende folders en avond aan avond in Van der Valk-zaaltjes potentiële beleggers toespreken als het zo’n geweldig project is met een rendement van meer dan 6 procent? Alleen maar als er geen insiders zijn die dit een gunstige risico-rendementsverhouding vinden.

Paul van der Kwast is onafhankelijk financieel planner en verdient geen geld aan de verkoop van financiële producten. Voor Business Insider volgt hij de fiscale ontwikkelingen op de voet.